종암동 125-1번지 일대가 모아타운으로 선정됐으니 곧 대규모 아파트가 들어선다고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 이곳은 일반적인 대규모 모아타운과 달리 기존 LH참여형 가로주택정비사업을 중심으로 관리계획이 추진되는 사업지입니다.
특히 인접한 종암동 125-35번지 종암9구역 재개발과 혼동하면 사업 방식과 입주권 기준을 잘못 판단할 수 있습니다. 높은 프리미엄을 주고 매수한 뒤 조합원 자격이나 추가분담금 문제가 확인되면 수천만원 이상의 손해가 발생할 수도 있습니다.
이 글에서는 현재 단계, 계획 규모, 종암9구역과의 차이, 매수가 가능한 경우와 위험한 물건을 중심으로 정리합니다.
재건축과 모아타운, 가로정비주택사업의 전체 내용은 성북구 재건축·모아타운·가로주택정비·신속통합기획 최신 총정리 에서 볼 수 있습니다.
재개발의 대한 내용은성북구 재개발 총정리 진행 구역별 현황 투자 포인트 에서 확인 할 수 있습니다.
종암동 125-1번지 일대 모아타운 사업 기준
서울시 추진 현황 기준으로 대상지는 성북구 종암동 125-1번지 일대이며, 주민제안 방식의 모아타운 대상지입니다. 관리계획 대상 면적은 11,755㎡이고 2023년 11월 대상지로 선정됐습니다.
대상지 안에서는 이미 ‘종암동 125번지 일원 LH참여형 가로주택정비사업’이 추진되고 있습니다. 성북구청 기준 사업시행 면적은 11,041㎡이며, 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역 7층 이하 구역이 혼재합니다. 조합설립인가는 2022년 11월 8일에 이뤄졌습니다.
| 구분 | 확인 내용 |
|---|---|
| 위치 | 서울특별시 성북구 종암동 125-1번지 일대 |
| 모아타운 대상 면적 | 11,755㎡ |
| 선정 방식 | 주민제안형 |
| 대상지 선정 | 2023년 11월 |
| 기존 정비사업 | LH참여형 가로주택정비사업 |
| 가로주택 사업 면적 | 11,041㎡ |
| 조합설립인가 | 2022년 11월 8일 |
| 용도지역 | 제1종·제2종일반주거지역 7층 이하 |
| 주요 기존 주택 | 종암고려아파트 일대 |
| 인접 사업 | 종암9구역 주택재개발사업 |
서울시 정비사업 정보몽땅에는 토지등소유자와 조합원 수가 202명으로 공개돼 있습니다. 토지이용계획에는 택지 11,755㎡와 도로·공원·녹지·공공공지 계획도 제시돼 있습니다.
현재 단계 판단, 모아타운 승인 완료로 보면 안 된다
먼저 결론부터 말하면 모아타운 관리계획 승인·고시와 개별 가로주택정비사업의 조합설립인가는 구분해야 합니다.
서울시가 2026년 4월 30일 공개한 현황에서 종암동 125-1번지 일대는 주민제안형 대상지로 확인됩니다. 기존 가로주택정비사업은 조합설립인가를 받았지만, 모아타운 관리계획 자체가 최종 승인·고시됐다고 단정할 수 있는 공식 고시는 아직 확인되지 않습니다.
서울시 정비사업 정보몽땅에는 2026년 1월 ‘모아타운 주민제안 사전협의에 따른 조치사항’ 관련 자료가 게시된 것으로 확인됩니다. 이를 보면 관리계획 수립을 위한 협의와 보완 절차가 진행 중인 단계로 해석하는 것이 안전합니다. 이는 공개 자료를 바탕으로 한 판단이며, 계약 전에는 성북구청과 조합을 통해 최신 진행 단계를 다시 확인해야 합니다.
현재 사업 구조는 다음과 같이 나눠 볼 수 있습니다.
- 기존 가로주택정비사업은 조합설립인가 단계
- 모아타운 관리계획은 주민제안 이후 수립·협의 과정
- 건축계획과 세대수는 최종 통합심의 전 변경 가능
- 사업시행계획인가와 이주·철거는 아직 남은 절차
따라서 ‘모아타운 선정’이라는 이유만으로 착공이 임박했다고 판단해서는 안 됩니다.
종암동 125-1번지 모아타운과 종암9구역의 차이
종암동 125-1번지 일대와 인접한 종암동 125-35번지 종암9구역은 서로 다른 사업입니다.
종암9구역은 도시 및 주거환경정비법에 따라 추진되는 주택정비형 재개발사업입니다. 2025년 8월 21일 정비구역으로 지정됐으며, 계획상 최고 22층, 총 854세대 규모입니다.
반면 125-1번지 일대는 소규모주택정비법에 따른 가로주택정비사업과 모아타운 관리계획으로 추진됩니다.
| 비교 | 종암동 125-1번지 일대 | 종암9구역 |
|---|---|---|
| 사업 방식 | 모아타운·가로주택정비사업 | 주택재개발사업 |
| 대표 지번 | 종암동 125-1 | 종암동 125-35 |
| 현재 핵심 단계 | 가로주택 조합설립인가·관리계획 수립 | 정비구역 지정 |
| 사업 규모 | 약 1.2만㎡ | 약 3.27만㎡ |
| 사업시행 구조 | 조합·LH참여형 | 재개발 조합 방식 |
| 주요 확인 기준 | 조합원 자격·분담금·관리계획 | 분양대상·관리처분·세입자 대책 |
두 사업은 도로와 보행환경 개선에서는 서로 연계됩니다. 종암9구역 계획에는 125-1번지 가로주택정비사업과 함께 종암로19다길을 확폭하고 보도와 차도를 분리하는 내용이 반영돼 있습니다. 마을버스 회차공간도 함께 계획됐습니다.
하지만 주변 환경이 함께 개선된다고 해서 입주권이나 조합원 지위가 합쳐지는 것은 아닙니다. 어느 사업구역의 물건을 매수하는지부터 정확히 확인해야 합니다.
공급 세대수와 사업성 판단 기준
민간 정비사업 분석 자료에서는 종암동 125-1번지 일대를 신축 354세대, 임대주택 93세대 규모로 제시하고 있습니다. 다만 이는 관리계획과 건축심의가 최종 확정되기 전 계획 자료일 수 있으므로 확정된 공급 세대수로 받아들이면 안 됩니다.
최종 세대수는 다음 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
- 자연경관지구 유지 또는 조정 여부
- 제1종일반주거지역의 용도지역 변경 가능성
- 도로와 공원 등 정비기반시설 면적
- 임대주택과 공공기여 비율
- 건축심의에서 결정되는 높이와 동 배치
- 인접 종암9구역과의 도로 연결 계획
종암고려아파트 일대는 자연경관지구와 낮은 용도지역이 사업성의 핵심 변수입니다. 서울시 정비사업 정보몽땅에도 제1종·제2종일반주거지역과 자연경관지구가 혼재한 것으로 공개돼 있습니다.
용적률이 높아지면 일반분양 물량이 늘어 조합원 분담금이 줄어들 가능성이 있습니다. 반대로 높이와 용적률 확보가 제한되면 공사비 상승분을 조합원 분담금으로 부담해야 할 가능성이 커집니다.
입주권이 가능한 경우와 안 되는 경우
입주권 가능성을 확인할 수 있는 경우
기존 조합설립인가 구역 안에서 적법한 토지와 건물을 소유하고 있으며 조합원 자격을 갖춘 물건이라면 분양대상 가능성을 검토할 수 있습니다.
매수 전에는 다음 사항이 모두 확인돼야 합니다.
- 가로주택정비사업 조합 구역 안에 포함되는지
- 조합원 명부에 등재된 권리인지
- 토지와 건물 소유자가 동일한지
- 지분 분할이나 다물권 문제가 없는지
- 조합설립인가 이후 양도 제한이 적용되는지
- 기존 소유자의 분담금과 미납금이 있는지
관련 내용은 가로주택정비사업 조합원 자격 기준과 모아타운 입주권 기준 정리를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
입주권이 안 되거나 위험한 경우
모아타운 대상지 안이라는 이유만으로 모든 물건에 입주권이 발생하는 것은 아닙니다.
다음과 같은 물건은 계약을 신중하게 판단해야 합니다.
- 모아타운 대상지에는 있지만 조합 사업구역 밖인 물건
- 토지지분 없이 건물만 거래되는 물건
- 도로지분이나 공유지분만 매매하는 경우
- 조합설립인가 이후 양도 제한에 해당하는 물건
- 무허가·위반건축물 문제가 있는 경우
- 한 사람이 여러 주택이나 지분을 보유한 물건
- 조합원 분양권이 아닌 현금청산 대상 물건
- 추가분담금 추정 자료가 없는 물건
특히 이곳은 이미 조합설립인가가 이뤄진 사업지입니다. 조합설립 이후 매매는 일반 빌라 매수보다 확인할 항목이 많으므로 계약서에 ‘조합원 지위 승계 불가 시 계약 해제’와 같은 특약을 검토할 필요가 있습니다.
실전 사례로 보는 매수 판단
A씨가 사업구역 내 구축 아파트를 8억원에 매수한다고 가정해 보겠습니다. 현재 권리가액이 6억원으로 평가되고 향후 조합원 분양가격이 9억원이라면 단순 계산상 추가분담금은 3억원입니다.
여기에 이주비 대출 이자, 공사비 증액, 금융비용과 각종 수수료가 5천만원 발생하면 총투자금은 11억5천만원이 됩니다.
반면 같은 사업구역에서 매매가격이 8억5천만원이지만 대지지분과 권리가액이 더 높은 물건을 매수해 권리가액이 7억5천만원으로 평가된다면 추가분담금 부담은 줄어들 수 있습니다.
매매가격이 저렴한 물건이 반드시 총투자금도 저렴한 것은 아닙니다. 가로주택정비사업 추가분담금 계산 방법을 기준으로 다음 계산을 해야 합니다.
총투자금 = 매매가격 + 예상 추가분담금 + 취득세·중개보수 + 대출이자 + 이주 기간 주거비
현재는 공식 추정분담금이 충분히 공개되지 않았을 수 있으므로 조합에 종전자산평가 예상액, 비례율, 예상 조합원 분양가와 공사비를 확인해야 합니다.
다음 단계와 실제 걸리는 기간 범위
앞으로 필요한 주요 절차는 다음과 같습니다.
모아타운 관리계획 수립·협의 → 서울시 전문가 자문 → 통합심의 → 관리계획 승인·고시 → 건축계획 확정 → 사업시행계획인가 → 분담금 확정 → 이주·철거 → 착공 → 입주
기존 가로주택 조합이 구성돼 있어 조합을 새로 만드는 지역보다는 출발이 빠를 수 있습니다. 그러나 자연경관지구, 용도지역 조정, 공공기여와 인접 재개발 사업의 도로계획을 함께 검토해야 한다는 점은 변수입니다.
서울시는 모아주택 사업이 절차 간소화를 통해 사업 착수부터 입주까지 약 6년이 걸리는 우수사례도 소개하고 있습니다. 다만 종암동 125-1번지 일대에 같은 기간이 적용된다는 보장은 없습니다.
현재 단계에서 입주까지는 보수적으로 수년 이상의 기간을 예상해야 하며, 다음 요인이 발생하면 더 길어질 수 있습니다.
- 용도지역·자연경관지구 조정 지연
- 건축심의 보완
- LH와 조합 간 사업비 협의
- 시공자 선정과 공사비 협상
- 조합원 추가분담금 반대
- 인접 종암9구역 공사 일정과의 충돌
투자자 관점에서 반드시 확인할 리스크
투자자 입장에서 보면 가장 큰 장점은 일반 모아타운 후보지와 달리 이미 가로주택정비사업 조합이 설립됐다는 점입니다. 사업 주체가 존재하고 서울시 정비사업 정보몽땅을 통해 일부 자료가 공개되는 점도 초기 후보지와는 차이가 있습니다.
하지만 조합설립인가를 받았다는 사실이 사업성을 보장하지는 않습니다. 용적률, 공사비와 일반분양 물량이 확정되지 않으면 추가분담금은 크게 달라질 수 있습니다.
실거주 목적이라면 개운산과 가까운 주거환경은 장점이지만 경사지 이동, 대중교통 접근성과 이주 시점을 함께 확인해야 합니다.
단기 매도라면 모아타운과 종암9구역 개발 기대감이 이미 매매가격에 반영됐는지를 봐야 합니다. 관리계획 승인 전 높은 프리미엄을 지급하면 승인 지연이나 분담금 공개 이후 가격이 조정될 수 있습니다.
장기 보유라면 조합원 지위가 명확하고 대지지분 대비 매매가격이 합리적인 물건을 중심으로 검토해야 합니다. 대출 이자와 추가분담금을 감당할 현금 여력이 없다면 사업이 진행될수록 오히려 매도 압박이 커질 수 있습니다.
종암동 125-1번지 일대 모아타운 매수 판단
종암동 125-1번지 일대는 주민제안형 모아타운 대상지이면서 기존 LH참여형 가로주택정비사업 조합이 설립된 곳입니다. 일반적인 초기 모아타운 후보지보다 사업 주체는 분명하지만, 모아타운 관리계획과 건축계획이 최종 확정된 단계는 아닙니다.
매수 판단의 핵심은 ‘모아타운이 되는가’보다 ‘내가 사려는 물건이 조합원 분양대상인가’입니다.
조합원 지위 승계가 가능하고 예상 권리가액과 추가분담금을 확인할 수 있다면 장기 관점에서 검토할 수 있습니다. 반대로 종암9구역과 혼동하거나 확정되지 않은 세대수만 보고 높은 가격을 지급하는 매수는 피하는 것이 안전합니다.
FAQ
종암동 125-1번지 일대 모아타운은 확정된 사업인가요?
모아타운 대상지로는 선정됐으며 기존 LH참여형 가로주택정비사업은 조합설립인가를 받았습니다. 다만 모아타운 관리계획 승인과 사업시행계획인가까지 모두 완료된 상태는 아닙니다.
지금 아파트를 매수해도 입주권이 가능한가요?
가능 여부는 물건마다 다릅니다. 조합원 지위 승계 가능 여부, 조합 사업구역 포함 여부와 소유권 구조를 확인해야 합니다. 조합설립인가 이후 매매는 양도 제한이 적용될 수 있습니다.
종암9구역과 같은 사업 아닌가요?
다른 사업입니다. 125-1번지 일대는 모아타운·가로주택정비사업이고, 125-35번지 일대 종암9구역은 주택재개발사업입니다.
예상 세대수는 언제 기준인가요?
민간 자료상 약 354세대 계획이 제시되지만 관리계획과 건축심의 전 수치일 수 있습니다. 최종 세대수는 서울시 통합심의와 사업시행계획인가 때 확인해야 합니다.
단기 투자와 장기 보유 중 어느 쪽이 유리한가요?
현재는 관리계획과 분담금이 확정되지 않아 단기 투자보다 장기 보유가 상대적으로 적합한 구조입니다. 다만 사업기간 동안 대출이자와 추가분담금을 감당할 자금계획이 필요합니다.