석관동 261-22번지 일대가 모아타운으로 지정됐으니 곧 철거와 착공이 시작된다고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 모아타운 관리계획 승인과 개별 모아주택의 사업시행계획인가는 서로 다른 단계입니다.
계획상 약 1,183세대의 아파트가 들어설 예정이지만 세대수와 최고 층수만 보고 매수하면 안 됩니다. 의릉 주변 높이 제한, 조합원 자격, 대지지분과 추가분담금에 따라 실제 투자 결과가 크게 달라질 수 있기 때문입니다.
이 글에서는 석관동 261-22번지 일대 모아타운의 현재 단계, 다음 절차, 사업 기간과 매수 가능한 경우·안 되는 경우를 중심으로 정리합니다.
재건축과 모아타운, 가로정비주택사업의 전체 내용은 성북구 재건축·모아타운·가로주택정비·신속통합기획 최신 총정리 에서 볼 수 있습니다.
재개발의 대한 내용은성북구 재개발 총정리 진행 구역별 현황 투자 포인트 에서 확인 할 수 있습니다.
석관동 261-22번지 일대 모아타운 사업 기준
서울시 기준상 대상지는 성북구 석관동 261-22번지 일대이며, 모아주택 2개 사업구역을 통해 약 1,183세대를 공급하는 계획입니다. 관리지역 면적은 약 5만2,019㎡이고 계획 용적률은 약 300%, 최고 높이는 35층입니다.
| 구분 | 계획 내용 |
|---|---|
| 위치 | 서울특별시 성북구 석관동 261-22번지 일대 |
| 관리지역 면적 | 약 52,019㎡ |
| 모아주택 사업구역 | 2개 구역 |
| 공급 계획 | 약 1,183세대 |
| 임대주택 계획 | 약 195세대 |
| 계획 용적률 | 약 300% |
| 계획 최고 높이 | 최고 35층 |
| 관리계획 변경 승인 | 2025년 3월 20일 |
| 권리산정기준일 | 2022년 10월 27일 |
| 공공관리 | 서울주택도시공사 지원 대상 |
최고 35층은 모든 필지에 동일하게 적용되는 확정 높이가 아닙니다. 의릉 역사문화환경보존지역과 가까운 부분은 중저층으로 배치하고, 상대적으로 규제 영향이 작은 중앙부에 고층을 배치하는 방식입니다.
따라서 매수하려는 주택이 어느 사업구역에 포함되는지, 의릉과 얼마나 가까운지, 중저층 또는 고층 계획 구간에 해당하는지를 구분해야 합니다.
현재 단계 판단, 관리계획은 승인됐지만 착공 단계는 아니다
석관동 261-22번지 일대 모아타운 관리계획 변경은 2025년 3월 20일 서울특별시 고시 제2025-144호로 승인됐습니다. 서울시가 2026년 5월 공개한 추진 현황에서도 2개 사업구역의 ‘승인고시’ 단계로 표시돼 있습니다.
관리계획 승인으로 다음과 같은 큰 틀은 마련됐습니다.
- 2개 모아주택 사업구역 설정
- 용도지역 상향을 통한 사업성 개선
- 화랑로32길과 내부 도로 확폭
- 공공보행통로와 커뮤니티시설 조성
- 의릉 주변 중저층 스카이라인 계획
- 공방·갤러리 등 문화예술 특화시설 도입
그러나 관리계획 승인이 곧 사업시행계획인가나 착공을 의미하지는 않습니다. 개별 사업구역의 조합 변경, 사업시행구역 확대, 시공자 선정, 국가유산 관련 심의와 사업시행계획인가가 추가로 필요합니다.
2026년 6월 공개된 업계 진행 상황에서는 석관동 모아타운 사업구역들이 구역 확대를 위한 주민 동의와 총회 절차를 진행하고 있으며, 시공자 선정과 국가유산 심의 절차도 함께 추진하는 것으로 알려졌습니다. 다만 석관동 261-22번지 일대의 시공자 선정 완료 여부는 계약 전에 조합과 성북구청을 통해 다시 확인해야 합니다.
다음 단계와 실제 걸리는 기간 범위
현재 단계 이후에는 일반적으로 다음 절차가 진행됩니다.
사업시행구역 확정 및 조합 변경 → 시공자 선정 → 국가유산 관련 심의 → 소규모주택정비 통합심의 → 사업시행계획인가 → 분담금 및 관리처분 내용 확정 → 이주·철거 → 착공 → 준공·입주
가로주택정비사업은 일반 재개발보다 정비구역 지정과 추진위원회 등의 일부 절차가 생략돼 사업 속도가 빠른 편입니다. 성북구는 일반적인 가로주택정비사업 기간을 평균 2~3년으로 안내하지만, 이는 소규모 단독 사업을 기준으로 한 설명에 가깝습니다.
석관동 261-22번지 일대처럼 두 사업구역을 연계하고 도로 확폭, 높이 계획, 국가유산 심의를 함께 처리해야 하는 곳은 실제 기간이 더 길어질 가능성이 큽니다.
관리계획 승인 이후 입주까지는 보수적으로 5년 이상을 고려할 필요가 있으며, 조합 내부 갈등이나 공사비 협상 문제가 발생하면 기간은 더 늘어날 수 있습니다. 이는 확정된 입주 시점이 아니라 사업 절차를 바탕으로 한 판단 범위입니다.
사업 지연 가능 요인과 안 되는 경우
가장 큰 지연 요인은 의릉과 관련된 국가유산 심의입니다. 석관동 일대는 유네스코 세계유산인 의릉과 인접해 있어 건축물 높이와 배치가 일반 모아타운보다 엄격하게 검토될 수 있습니다. 2026년 6월 기준 사업 주체들이 국가유산 현상변경 심의를 추진하고 있다는 보도도 나왔습니다.
다음과 같은 상황에서는 계획보다 사업이 늦어질 수 있습니다.
- 국가유산 관련 높이·경관 심의가 길어지는 경우
- 사업구역 확대 동의율이 부족한 경우
- 시공자 선정이 반복해서 유찰되는 경우
- 공사비와 조합원 추가분담금 협상이 지연되는 경우
- 도로와 공공보행통로 편입 문제로 갈등이 생기는 경우
- 2개 사업구역의 진행 속도가 서로 달라지는 경우
- 세입자 이주와 명도 과정이 길어지는 경우
특히 최고 35층 계획이 있다는 이유만으로 현재 주택의 가치가 모두 동일하게 올라가는 것은 아닙니다. 중저층 계획 구간이나 기반시설 편입 필지는 종전자산 평가와 배정 결과가 다르게 나올 수 있습니다.
입주권이 가능한 경우와 안 되는 경우
입주권 가능성을 검토할 수 있는 경우
먼저 해당 물건이 모아타운 관리지역뿐 아니라 실제 2개 모아주택 사업구역 중 하나에 포함돼 있어야 합니다.
토지와 건물의 소유관계가 명확하고 권리산정기준일 이전부터 적법하게 존재한 주택인지도 확인해야 합니다. 석관동 261-22번지 일대가 포함된 2022년 하반기 모아타운 대상지의 권리산정기준일은 2022년 10월 27일입니다.
일반적으로 다음 조건이라면 입주권 가능성을 검토할 수 있습니다.
- 실제 모아주택 사업구역 안에 포함된 물건
- 토지와 건물의 권리관계가 일치하는 물건
- 권리산정기준일 이전부터 존재한 적법 건축물
- 지분 쪼개기나 신축 빌라 규제 문제가 없는 물건
- 조합원 자격과 분양대상 여부가 확인된 물건
입주권이 안 되는 경우
주소가 석관동 261-22번지 주변이라는 이유만으로 입주권이 보장되지는 않습니다.
다음과 같은 물건은 현금청산이나 조합원 자격 제한 가능성이 있습니다.
- 관리지역에는 포함되지만 모아주택 사업구역 밖인 물건
- 권리산정기준일 이후 지분이 나뉜 물건
- 기준일 이후 신축됐지만 분양대상 요건을 갖추지 못한 빌라
- 토지만 소유하거나 건물만 소유한 물건
- 공유지분 또는 도로지분만 거래되는 물건
- 무허가·위반건축물 문제가 있는 물건
- 조합설립 이후 양도 제한이 적용되는 물건
계약 전에는 모아타운 입주권 기준 정리와 가로주택정비사업 조합원 자격 확인 방법을 함께 확인하는 것이 안전합니다.
실전 사례로 보는 추가분담금 차이
A주택은 매매가격이 4억2천만원이고 대지지분이 7평이라고 가정해 보겠습니다. B주택은 매매가격이 4억8천만원이지만 대지지분이 13평이고 도로 편입 가능성도 낮습니다.
겉으로 보면 A주택이 6천만원 저렴합니다. 그러나 종전자산 감정평가에서 토지지분의 차이가 크게 반영되면 A주택의 권리가액이 낮아져 추가분담금이 더 많이 발생할 수 있습니다.
예상 조합원 분양가가 7억원이고 A주택의 권리가액이 3억원이라면 단순 차액은 4억원입니다. B주택의 권리가액이 4억원이라면 차액은 3억원입니다. 실제 계산에는 비례율, 사업비, 금융비용과 분양면적이 추가되지만 처음 매수할 때의 6천만원 차이보다 최종 분담금 차이가 더 커질 수 있다는 뜻입니다.
따라서 매매가격만 비교하지 말고 가로주택정비사업 추가분담금 계산 방법을 기준으로 총투자금을 계산해야 합니다.
석관동 334-69번지 일대와 비교하면 무엇이 다른가
인접한 석관동 334-69번지 일대는 5개 사업구역에서 약 1,703세대를 공급하는 계획이고, 석관동 261-22번지 일대는 2개 사업구역에서 약 1,183세대를 공급하는 구조입니다.
261-22번지 일대는 사업구역 수가 적어 구역 간 조정이 상대적으로 단순할 가능성이 있습니다. 반면 의릉과 가까운 필지는 높이 규제와 경관 심의의 영향을 더 직접적으로 받을 수 있습니다.
| 비교 항목 | 석관동 261-22번지 일대 | 석관동 334-69번지 일대 |
|---|---|---|
| 관리지역 면적 | 약 52,019㎡ | 약 76,336㎡ |
| 사업구역 | 2개 | 5개 |
| 공급 계획 | 약 1,183세대 | 약 1,703세대 |
| 최고 높이 계획 | 최고 35층 | 최고 34층 |
| 주요 확인 요소 | 국가유산 심의·구역별 권리 | 구역별 속도·사업성 차이 |
어느 쪽이 무조건 유리하다고 단정하기는 어렵습니다. 전체 세대수보다 개별 물건의 대지지분, 권리가액, 도로 편입과 사업구역의 추진 속도가 중요합니다.
투자자 관점의 매수 판단
투자자 입장에서 보면 가장 위험한 접근은 관리계획상 1,183세대를 확정된 분양계획으로 받아들이는 것입니다. 세대수, 동 배치, 임대주택과 조합원 분양면적은 통합심의와 사업시행계획 과정에서 달라질 수 있습니다.
실거주 목적이라면 돌곶이역 접근성과 향후 주거환경 개선은 장점입니다. 화랑로32길 확폭, 공공보행통로와 문화예술시설 조성이 실제로 진행되면 보행과 생활환경이 개선될 가능성이 있습니다.
단기 매도라면 주의해야 합니다. 관리계획 승인 기대가 현재 매매가격에 이미 반영됐다면 다음 단계가 진행돼도 공사비와 추가분담금 발표로 가격이 조정될 수 있습니다.
장기 보유라면 사업 기간을 감당할 수 있는 자금계획이 필요합니다. 기존 주택담보대출 이자, 노후주택 수리비, 추가분담금 중도금까지 합치면 실제 필요한 금액이 예상보다 커질 수 있습니다.
결론적으로 석관동 261-22번지 일대 모아타운은 관리계획 승인과 1,183세대 규모의 계획이 확정된 만큼 초기 후보지보다 사업 윤곽은 분명합니다. 다만 국가유산 심의와 개별 사업구역 절차가 남아 있어 단기간 착공을 전제로 매수하기에는 위험합니다.
사업구역 포함 여부와 조합원 자격이 명확하고 대지지분 대비 매매가격이 합리적인 물건이라면 장기 관점에서 검토할 수 있습니다. 반대로 입주권 확인 없이 모아타운이라는 명칭만 믿고 높은 프리미엄을 지급하는 매수는 피하는 것이 좋습니다.
FAQ
석관동 261-22번지 일대 모아타운은 확정된 사업인가요?
모아타운 관리계획은 2025년 3월 20일 승인됐습니다. 다만 개별 모아주택의 사업시행계획인가와 착공까지 모두 확정된 상태는 아닙니다.
지금 빌라를 사도 입주권이 가능한가요?
가능 여부는 물건마다 다릅니다. 2022년 10월 27일 권리산정기준일, 실제 사업구역 포함 여부, 건축물 준공 시점과 조합원 자격을 확인해야 합니다.
최고 35층 아파트가 모두 들어서나요?
최고 35층은 계획상 최대 높이입니다. 의릉에 가까운 구간은 중저층 위주로 계획되므로 모든 동이 35층으로 건설되는 것은 아닙니다.
실제 입주는 언제 가능한가요?
공식적으로 확정된 입주 시기는 없습니다. 국가유산 심의, 시공자 선정과 사업시행계획인가가 남아 있어 최소 수년 이상의 사업 기간을 고려해야 합니다.
석관동 261-22번지와 334-69번지 중 어느 쪽이 유리한가요?
261-22번지 일대는 사업구역이 2개로 비교적 단순하고, 334-69번지 일대는 전체 규모가 더 큽니다. 어느 쪽이 유리한지는 전체 계획보다 매수 물건의 대지지분, 조합원 자격과 예상 추가분담금으로 판단해야 합니다.