하월곡동 40-107번지 일대가 모아타운 대상지로 선정됐으니 구역 안의 빌라를 사면 앞으로 신축 아파트 입주권을 받을 수 있다고 생각하기 쉽다.
하지만 이 지역은 전체 모아타운 대상지와 기존 하월곡2구역 가로주택정비사업이 겹쳐 있다. 같은 대표지번이 사용되더라도 어느 경계에 포함되는지에 따라 사업 단계와 조합원 지위가 달라진다.
특히 하월곡2구역은 이미 조합설립인가를 받은 사업이다. 조합원 지위 승계가 제한되는 물건을 입주권 매물로 알고 높은 프리미엄을 지급하면 기대했던 분양권리를 얻지 못하고 장기간 자금만 묶일 수 있다.
이 글에서는 2026년 7월 23일 검색 시점 기준으로 전체 모아타운과 하월곡2구역의 차이, 현재 사업 단계, 조합원 자격, 도로지분 규제, 추가분담금과 장기 보유비용을 정리한다.
재건축과 모아타운, 가로정비주택사업의 전체 내용은 성북구 재건축·모아타운·가로주택정비·신속통합기획 최신 총정리 에서 볼 수 있습니다.
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핵심 결론과 매수 판단 기준
결론적으로 하월곡동 40-107번지 일대 전체는 2025년 11월 주민제안형 모아타운 대상지로 선정된 단계이다. 서울시가 공개한 면적은 약 17,450㎡이며, 작성일 기준 전체 관리계획 승인·고시는 확인되지 않는다.
반면 전체 대상지 안에는 약 8,433㎡ 규모의 하월곡2구역 가로주택정비사업이 있다. 이 사업은 2022년 7월 20일 조합설립인가를 받았고, 2026년 3월에는 조합설립변경인가 전 공람이 진행됐다.
따라서 매수 판단의 첫 번째 기준은 모아타운 선정 여부가 아니다. 검토 물건이 어느 사업구역에 속하는지와 현재 매수인이 어떤 권리를 승계할 수 있는지를 확인하는 것이 먼저이다.
| 판단 항목 | 현재 확인 내용 | 매수 시 의미 |
|---|---|---|
| 전체 모아타운 | 17,450㎡, 2025년 11월 선정 | 아직 초기 관리계획 단계 |
| 하월곡2구역 | 8,433㎡, 조합설립인가 | 권리 승계 제한 검토 필요 |
| 전체 계획 세대수 | 미확정 | 예상 세대수만으로 투자 금지 |
| 입주권 | 물건별 확인 | 대상지 편입만으로 확정되지 않음 |
| 추가분담금 | 미확정 | 총투자금 계산에 안전 여유 필요 |
| 착공·입주 | 공식 일정 미확인 | 장기 보유를 전제로 판단 |
대표적인 예외는 매도인이 법령에서 정한 조합원 지위 양도 예외를 충족하는 경우이다. 다만 예외 해당 여부는 매도인의 보유기간, 거주기간, 주택 수와 이전 사유 등 개별 사실관계에 따라 달라지므로 구두 설명이 아닌 서류로 확인해야 한다.
2024년 보류에서 2025년 선정까지 달라진 점
하월곡동 40-107번지 일대는 2024년 2월 처음 심의됐을 때 현재보다 훨씬 넓은 약 39,329㎡ 규모였다.
당시 서울시는 건축물 노후도가 약 71%, 반지하주택 비율이 약 56%로 주거환경 정비 필요성은 인정했다. 그러나 초역세권이라는 입지 특성을 고려해 역세권 활성화 등 다른 사업 방식도 다시 검토할 필요가 있다는 이유로 선정을 보류했다.
이후 2025년 11월에는 약 17,450㎡로 면적이 줄어든 상태에서 주민제안 대상지로 선정됐다.
| 구분 | 2024년 심의 | 2025년 선정 |
|---|---|---|
| 신청·선정 면적 | 39,329㎡ | 17,450㎡ |
| 심의 결과 | 보류 | 대상지 선정 |
| 면적 차이 | 21,879㎡ 감소 | 과거 면적의 약 44.4% |
| 투자 확인사항 | 과거 도면 사용 주의 | 최신 선정 도면 필요 |
현재 선정 면적은 과거 심의 면적보다 약 55.6% 줄었다. 따라서 2024년 기사나 과거 주민제안 구역도에 포함돼 있다는 이유만으로 현재 대상지에 포함됐다고 판단해서는 안 된다.
서울시는 2024년 발표 당시 심의 대상지에 대해 2024년 2월 22일을 권리산정기준일로 지정·고시할 계획이라고 밝혔다. 그러나 이번 검색에서는 해당 고시 원문과 이후 축소된 17,450㎡ 경계에 어떻게 적용되는지를 확인하지 못했다.
따라서 2024년 2월 22일을 현재 모든 물건의 확정된 권리산정기준일로 단정하면 안 된다. 계약 전에는 고시번호와 지형도면, 개별 필지 적용 여부를 성북구 신속도시정비과에 서면으로 확인해야 한다.
모아타운 전체와 하월곡2구역의 차이
모아타운은 지역 전체의 도로, 주차장, 공원과 개별 소규모 정비사업을 연계하는 관리계획이다. 반면 하월곡2구역은 실제 공동주택 건설을 추진하는 개별 가로주택정비사업이다.
두 명칭에 같은 하월곡동 40-107번지가 등장한다고 해서 같은 하나의 조합이 전체 17,450㎡를 개발하는 것은 아니다.
| 구분 | 전체 모아타운 | 하월곡2구역 |
|---|---|---|
| 면적 | 약 17,450㎡ | 약 8,433㎡ |
| 전체 대비 면적 | 100% | 단순 계산상 약 48.3% |
| 사업 성격 | 지역 단위 관리계획 | 개별 가로주택정비사업 |
| 현재 단계 | 주민제안 대상지 선정 | 조합설립인가 후 변경 절차 |
| 추진 주체 | 관리계획 수립 과정 | 기존 조합 |
| 최종 공급계획 | 미확정 | 공개 화면상 계획 존재 |
| 조합원 지위 | 향후 개별 사업별 판단 | 현재 양도 제한 검토 필요 |
전체 면적에서 하월곡2구역을 제외하면 단순 계산상 약 9,017㎡가 남는다. 그러나 나머지 면적이 하나의 별도 사업구역이 되는지, 여러 구역으로 나뉘는지, 일부 필지가 제외되는지는 아직 확정되지 않았다.
모아타운 전체 경계에 들어가 있지만 하월곡2구역 밖에 있는 물건도 자동으로 새로운 조합원이 되는 것은 아니다. 향후 관리계획에서 실제 개별 모아주택 사업구역으로 정해져야 하고, 해당 사업의 분양대상 기준도 충족해야 한다.
현재 사업 단계와 앞으로 남은 절차
전체 모아타운은 주민제안 대상지 선정 단계이다. 서울시 추진현황상 관리계획 승인·고시 단계로 분류된 사업지가 아니라 주민제안 선정 목록에 포함돼 있다.
전체 사업에는 다음 절차가 남아 있다.
| 순서 | 남은 절차 | 확인할 위험 |
|---|---|---|
| 1 | 관리계획 수립 | 사업구역과 도로계획 변경 |
| 2 | 주민공람 | 주민 반대와 이해관계 조정 |
| 3 | 전문가 자문 | 사업성·기반시설 보완 |
| 4 | 통합심의 | 계획 수정 가능성 |
| 5 | 관리계획 승인·고시 | 최종 경계와 계획 확인 |
| 6 | 개별 사업구역 추진 | 구역별 속도 차이 |
| 7 | 조합설립 또는 사업시행자 구성 | 동의율과 조합 갈등 |
| 8 | 사업시행계획인가 | 공사비와 분담금 구체화 |
| 9 | 이주·철거 | 세입자·보증금 문제 |
| 10 | 착공·준공 | 공사비와 금융비 증가 |
하월곡2구역은 이보다 앞서 있다. 성북구 추진현황에는 2022년 7월 20일 조합설립인가를 받은 사업으로 공개돼 있다. 다만 2026년 3월 공고는 조합설립변경인가 완료 공고가 아니라 변경인가를 하기 전 관계서류를 공람하고 의견을 받는 절차이다.
전체 모아타운은 관리계획부터 시작해야 하고, 기존 하월곡2구역도 사업시행계획인가와 이주·착공 등 후속 절차를 확인해야 한다. 공식 입주 일정은 확인되지 않으므로 단기간 입주를 전제로 자금계획을 세우기 어렵다.
장기 보유라면 5년 이상 사업이 지연되는 시나리오뿐 아니라 8년 이상 자금이 묶이는 경우도 계산해야 한다.
하월곡동 40-107번지 공급 세대수와 건축계획은 어디까지 확정됐나
전체 17,450㎡ 모아타운의 최종 세대수, 최고 층수, 용적률과 개별 사업구역 수는 작성일 기준 공식 확정자료에서 확인되지 않는다.
하월곡2구역은 서울시 정비사업 정보몽땅 화면에서 다음 내용이 공개돼 있다.
- 사업면적 약 8,433㎡
- 조합원 또는 토지등소유자 106명
- 제2종일반주거지역
- 건폐율 약 34%
- 용적률 약 199%
- 지하 2층·지상 7층
- 전용 60㎡ 이하 168세대
- 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 42세대
공개 화면에 표시된 세대수를 합산하면 210세대이다.
| 확인 항목 | 정보몽땅 공개 화면 | 주의할 점 |
|---|---|---|
| 사업면적 | 8,433㎡ | 변경인가 과정에서 달라질 수 있음 |
| 조합원 수 | 106명 | 최신 조합원 명부 별도 확인 |
| 계획 세대수 | 화면상 210세대 | 최종 사업시행인가 수치 아님 |
| 최고 층수 | 지상 7층 | 최신 변경계획 확인 필요 |
| 용적률 | 약 199% | 후속 심의에서 변동 가능 |
| 공동이용시설 | 없음으로 표시 | 화면에도 인허가 과정 변동 예정 명시 |
이 수치는 현재 공공 시스템에 표시된 계획이지만 최종 사업시행계획인가 값이라고 단정할 수 없다. 정보몽땅 화면에도 시설계획은 사업 진행과 인허가 과정에서 변동될 수 있다고 표시돼 있다. 2026년 조합설립변경인가 절차가 진행된 만큼 최신 변경인가 도서를 별도로 확인해야 한다.
시공사 계약이나 과거 홍보자료에 더 높은 층수와 많은 세대수가 제시돼 있더라도 최신 행정인가 자료보다 우선할 수 없다.
하월곡동 40-107번지 입주권과 조합원 지위 판단 기준
모아타운 대상지 선정만으로 개별 빌라의 입주권이 확정되는 것은 아니다.
전체 모아타운 안의 물건은 향후 개별 사업구역 편입, 권리산정기준일, 적법한 건축물 여부, 토지와 건축물의 소유관계, 조합 정관과 분양대상 기준을 함께 확인해야 한다.
하월곡2구역은 추가로 조합원 지위 양도 제한을 확인해야 한다.
정부는 2025년 10월 서울 전역을 투기과열지구로 확대 지정했다. 2026년 7월 1일 시행 중인 소규모주택정비법 제24조 제2항은 투기과열지구에서 가로주택정비사업의 조합설립인가 후 건축물이나 토지를 양수한 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없다고 규정한다. 다만 양도인이 법에서 정한 예외에 해당하면 결과가 달라질 수 있다.
법에서 제시하는 대표적인 예외에는 다음과 같은 경우가 포함된다.
- 근무·생업·질병치료·취학·결혼으로 세대원 전원이 다른 지역으로 이전하는 경우
- 상속받은 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
- 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외 체류하는 경우
- 1세대 1주택자로서 대통령령상 보유·거주기간을 충족하는 경우
- 그 밖에 시행령에서 정한 불가피한 사유
법제처는 과거 소규모재건축사업에 관한 해석에서 조합설립인가 후 해당 지역이 투기과열지구로 지정됐더라도 이후 양수인에게 제한이 적용된다고 해석했다. 다만 이 해석은 당시 소규모재건축 사례에 대한 행정해석이며 법원의 확정판결과 같은 기속력은 없다고 명시돼 있다.
현재 법률 조문에는 가로주택정비사업도 명시돼 있으므로 하월곡2구역 매수는 조합원 지위 제한이 적용될 가능성을 전제로 검토해야 한다.
계약 전에는 다음 내용을 모두 서면으로 확인해야 한다.
- 매도인이 현재 조합원 명부에 등재돼 있는지
- 매도 물건의 토지와 건축물이 사업구역에 모두 포함되는지
- 매도인이 법정 양도 예외를 충족하는지
- 조합이 매수인의 지위 승계를 인정할 예정인지
- 성북구 담당부서의 해석이 동일한지
- 정비사업 전문 변호사 또는 법무사의 검토 결과가 있는지
중개사의 구두 설명이나 매도인의 확인서만으로 조합원 지위가 확정되는 것은 아니다.
매수를 검토할 수 있는 물건과 위험한 물건
검토할 수 있는 경우
- 2025년 선정 기준 최신 구역도에서 편입이 확인되는 물건
- 하월곡2구역 안이라면 조합원 명부와 등기부상 소유자가 일치하는 물건
- 조합원 지위 양도 예외가 객관적인 서류로 확인되는 물건
- 토지와 건축물의 소유관계가 명확한 물건
- 건축물대장과 실제 현황이 일치하는 물건
- 향후 5년에서 8년 이상 보유할 자금 여력이 있는 경우
- 임차보증금 반환과 추가분담금을 별도로 마련할 수 있는 경우
추가 확인 없이 매수하면 위험한 경우
| 위험 유형 | 문제가 되는 이유 |
|---|---|
| 과거 39,329㎡ 도면만 제시 | 현재 17,450㎡ 경계 밖일 수 있음 |
| 모아타운 전체 경계만 확인 | 개별 사업구역에서 빠질 수 있음 |
| 조합원 지위 자동 승계 홍보 | 투기과열지구 양도 제한 가능 |
| 도로지분만 거래 | 독립 분양권과 무관할 수 있음 |
| 토지 없는 건축물 지분 | 권리관계가 불완전할 수 있음 |
| 권리산정기준일 이후 세대 분할 | 별도 분양권이 인정되지 않을 수 있음 |
| 무허가·위반건축물 | 분양대상과 감정평가에서 불리할 수 있음 |
| 다가구를 다세대처럼 설명 | 소유권과 분양권 수 판단이 달라짐 |
| 높은 전세보증금 승계 | 이주 시 반환자금 부담 증가 |
| 추가분담금 확정 홍보 | 현재 공식 확정자료 없음 |
계약서 특약은 매도인의 설명이 틀렸을 때 계약 해제와 손해배상 근거를 만드는 데 도움이 된다. 그러나 특약이 행정기관이나 조합의 조합원 자격 판단을 대신하지는 못한다.
토지거래허가와 계약 제한
이 지역은 두 가지 규제를 구분해야 한다.
첫 번째는 서울 전역의 투기과열지구 지정에 따른 조합원 지위와 대출 규제이다. 두 번째는 모아타운 대상지 안에서 지목이 도로인 토지를 대상으로 한 별도의 토지거래허가구역이다.
성북구 안내에 따르면 하월곡동 40-107번지 일대의 지목이 도로인 토지는 2026년 2월 17일부터 2031년 2월 16일까지 토지거래허가구역으로 지정됐다. 공고상 지정 면적은 17,452.0㎡로 서울시 모아타운 추진현황의 17,450㎡와 소수점·도면 산정에서 차이가 있다.
| 항목 | 공식 안내 |
|---|---|
| 지정 대상 | 대상지 안에서 지목이 도로인 토지 |
| 지정 기간 | 2026년 2월 17일~2031년 2월 16일 |
| 주거지역 허가 기준 | 6㎡ 초과 |
| 상업지역 허가 기준 | 15㎡ 초과 |
| 공업지역 허가 기준 | 15㎡ 초과 |
| 녹지지역 허가 기준 | 20㎡ 초과 |
| 용도 미지정 지역 | 6㎡ 초과 |
일반적인 빌라 한 채가 대상지 안에 있다는 이유만으로 모두 이 도로 토지 허가 대상이 되는 것은 아니다. 다만 대지권 외에 별도 도로 공유지분을 함께 이전하거나, 매매 대상 지번 중 지목이 도로인 필지가 포함돼 있다면 허가 여부를 확인해야 한다.
계약 전에는 매매 대상 전체 지번을 성북구 부동산정보과에 제시해야 한다. 허가가 필요한 계약이라면 허가를 받지 못할 경우 계약이 해제되고 계약금이 반환된다는 조건을 분명히 넣어야 한다.
실거래가와 대지지분을 비교하는 방법
하월곡동 전체 빌라 실거래를 단순 평균하면 모아타운 밖의 신축 다세대, 오래된 다가구, 오피스텔과 사업구역 안 물건이 섞일 수 있다.
이번 검색에서는 현재 17,450㎡ 경계 안의 개별 물건만 분리한 충분한 공식 거래 표본을 확보하지 못했다. 따라서 특정 평균가격이나 적정 프리미엄을 제시하지 않는다.
국토교통부 실거래가 공개시스템과 서울부동산정보광장에서는 연립·다세대, 단독·다가구와 토지를 구분해 조회할 수 있다. 서울 열린데이터에는 법정동, 물건금액, 건물면적, 건축연도와 대지권면적 등의 항목이 제공된다.
실거래를 비교할 때는 다음 항목을 같은 조건으로 맞춰야 한다.
| 비교 항목 | 확인 이유 |
|---|---|
| 정확한 지번 | 최신 사업구역 편입 확인 |
| 거래일 | 규제와 기대감 반영 시점 확인 |
| 주택 유형 | 다가구와 다세대 권리 차이 |
| 매매가격 | 실제 신고가격 확인 |
| 전용면적 | 현재 사용면적 비교 |
| 대지지분 | 종전자산평가와 사업성 판단 |
| 건축연도 | 노후도와 유지비 확인 |
| 임차보증금 | 실제 초기 투자금 계산 |
| 위반건축물 | 권리와 담보가치 위험 |
| 도로 조건 | 사업계획과 감정평가 영향 |
| 조합원 여부 | 일반 부동산과 입주권 물건 구분 |
대지지분 3.3㎡당 매수가는 다음과 같이 계산한다.
대지지분 3.3㎡당 매수가 = 매매가격 ÷ 대지지분 평수
예를 들어 매매가격이 5억원이고 대지지분이 10평이면 대지지분 평당 매수가는 5,000만원이다. 대지지분이 15평이면 약 3,333만원이다.
그러나 대지지분 평당 가격이 낮다고 무조건 유리한 것은 아니다. 사업구역 밖이거나 조합원 지위를 승계하지 못한다면 넓은 지분도 기대했던 입주권으로 연결되지 않을 수 있다.
추가분담금과 5년·8년 보유비용
현재 하월곡동 40-107번지 일대의 최종 조합원 분양가와 개별 추가분담금은 공식적으로 확인되지 않는다.
추가분담금은 일반적으로 다음 구조로 계산된다.
예상 추가분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액 + 기타 정산금
권리가액 = 종전자산평가액 × 비례율
매매가격이 5억원이라고 해서 종전자산평가액도 5억원이 되는 것은 아니다. 사업비와 일반분양 수입, 공사비, 금융비, 기반시설 부담과 비례율에 따라 권리가액과 추가분담금이 달라진다.
다음은 실제 매물의 예상치가 아닌 자금구조를 설명하기 위한 가상 사례이다.
가상 매수 조건
- 매매가격 5억원
- 승계 임차보증금 2억원
- 잔금까지 필요한 현금 3억원
- 취득세·중개보수·등기비용 2,500만원 가정
- 대출금 1억5,000만원
- 대출금리 연 4.5% 단순 가정
- 추가분담금 1억5,000만원 발생 가정
- 이주 시 임차보증금 2억원 반환 가정
| 비용 항목 | 5년 보유 가정 | 8년 보유 가정 |
|---|---|---|
| 매매 잔금 현금 | 3억원 | 3억원 |
| 취득·중개·등기비용 | 2,500만원 | 2,500만원 |
| 향후 보증금 반환 | 2억원 | 2억원 |
| 가상 추가분담금 | 1억5,000만원 | 1억5,000만원 |
| 대출이자 | 약 3,375만원 | 약 5,400만원 |
| 누적 현금유출 | 약 7억875만원 | 약 7억2,900만원 |
대출이자는 1억5,000만원에 연 4.5%를 단순 적용한 값이다. 원금 상환 방식, 금리 변동, 임대수입과 세금은 반영하지 않았다.
처음 계약할 때는 임차보증금을 제외한 3억원만 필요해 보이지만, 이주 시 보증금 반환과 추가분담금, 대출이자까지 포함하면 누적 자금은 크게 늘어난다.
실제 취득세는 매수인의 주택 수, 취득가액, 법인 여부와 취득 시점 규정에 따라 달라진다. 향후 이주비 대출이나 추가분담금 대출도 현재 주택담보대출과 동일한 조건으로 실행된다고 볼 수 없다.
투자자 입장에서 보면 매매가격보다 총투자금이 주변 신축 주택가치보다 충분히 낮은지를 봐야 한다. 사업이 늦어지면서 늘어난 이자와 수선비가 예상 차익을 줄일 수 있기 때문이다.
입지·인근 사업 비교와 목적별 판단
서울시는 2024년 심의 당시 이 일대를 초역세권으로 평가하면서 역세권 활성화 등 다른 사업 방식도 검토할 필요가 있다고 설명했다. 노후도와 반지하 비율이 높아 정비 필요성도 인정했다.
다만 역 접근성이 좋다는 이유만으로 모아타운 사업성이 자동으로 높아지는 것은 아니다. 현장에서는 좁은 도로, 차량 진입, 경사, 주차, 반지하주택, 임차보증금과 기반시설 확장 부담을 함께 확인해야 한다.
하월곡동에는 이름이 비슷한 정비사업이 있어 혼동하기 쉽다.
| 사업 | 위치·면적 | 현재 확인 내용 | 구분할 점 |
|---|---|---|---|
| 40-107 모아타운 | 하월곡동 40-107, 17,450㎡ | 2025년 11월 대상지 선정 | 전체 관리계획 초기 단계 |
| 하월곡2구역 | 하월곡동 40-107, 8,433㎡ | 2022년 조합설립인가 | 기존 개별 가로주택사업 |
| 하월곡1구역 | 하월곡동 70-1, 78,371㎡ | 별도 주택정비형 재개발 | 다른 위치·사업 유형 |
하월곡1구역은 서울시 기획상 약 1,900세대, 최고 35층을 목표로 하는 별도 재개발이다. 2025년 5월 정비구역 지정고시와 2025년 11월 추진위원회 승인이 공개돼 있다. 해당 수치는 기획과 인허가 과정에서 변경될 수 있다고 서울시가 명시했다.
목적별 판단
| 매수 목적 | 판단 | 핵심 조건 |
|---|---|---|
| 실거주 | 제한적으로 검토 가능 | 사업 지연 중 현재 주택에서 거주 가능해야 함 |
| 장기 투자 | 권리 확인 후 검토 | 5~8년 이상 보유와 추가자금 여력 |
| 하월곡2구역 입주권 | 주의 필요 | 조합원 지위 승계 서면 확인 |
| 단기 매도 | 적합도가 낮음 | 거래 제한과 초기 단계 불확실성 |
| 임대수익 | 보수적으로 판단 | 노후수선비와 보증금 반환자금 |
| 도로지분 투자 | 고위험 | 허가·분양대상 여부 별도 확인 |
실거주 목적이라면 미래 아파트보다 현재 주택의 누수, 채광, 주차, 계단, 반지하 여부를 먼저 확인해야 한다.
장기 보유라면 구역 편입과 조합원 자격이 명확하고 매매가격이 불확실성을 충분히 반영할 때 검토할 수 있다.
단기 매도라면 관리계획 수립과 권리 확정 전까지 거래가 위축될 가능성을 고려해야 한다. 조합원 지위 승계가 어려운 물건은 매수자 범위가 더 좁아질 수 있다.
계약 전 확인서류와 최종 판단
계약 전에는 최소한 다음 서류와 기관을 확인해야 한다.
| 확인 항목 | 확인 서류·기관 |
|---|---|
| 최신 모아타운 경계 | 서울시·성북구 최신 구역도 |
| 하월곡2구역 경계 | 조합 구역도와 인가서 |
| 토지·건물 소유관계 | 등기사항증명서 |
| 건축물 적법성 | 건축물대장, 현황도 |
| 대지지분 | 대지권등록부, 토지대장 |
| 도로지분 | 별도 토지등기와 지적도 |
| 권리산정기준일 | 서울시 고시 원문 |
| 조합원 여부 | 조합원 명부 |
| 지위 승계 | 조합·성북구 서면답변 |
| 분양대상 기준 | 조합 정관과 분양규정 |
| 임차보증금 | 전체 임대차계약서 |
| 체납금·조합부담금 | 조합 납부확인서 |
| 최근 사업계획 | 2026년 변경인가 관련 도서 |
| 추가분담금 | 추정분담금 자료 |
| 토지거래허가 | 성북구 부동산정보과 |
계약서에는 사업구역 편입, 조합원 지위 승계와 토지거래허가가 확인되지 않을 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 조건을 구체적으로 넣는 편이 안전하다.
최종적으로 하월곡동 40-107번지 일대는 정비 필요성과 역세권 입지, 기존 조합의 존재라는 장점이 있다. 2024년 보류 이후 면적을 크게 줄여 2025년 대상지로 선정됐다는 점도 사업이 다시 추진되고 있다는 의미가 있다.
그러나 전체 모아타운은 아직 관리계획 승인·고시가 확인되지 않은 초기 단계이다. 기존 하월곡2구역은 단계가 더 앞서 있지만 조합원 지위 승계 제한이라는 별도의 위험이 있다.
매수를 검토할 수 있는 물건은 최신 경계와 권리가 명확하고, 하월곡2구역이라면 지위 승계가 서면으로 확인되며, 장기 보유비용과 추가분담금을 감당할 수 있는 물건이다.
반대로 모아타운 선정 문구만 믿고 과거 도면의 경계 물건을 사거나, 조합원 지위가 자동 승계된다는 설명만 듣고 하월곡2구역 물건을 매수하는 것은 피하는 편이 안전하다.
성북구의 다른 대상지와 사업 단계를 비교하려면 성북구 모아타운 10곳 현재 단계와 투자 전 확인 기준을 함께 확인할 수 있다.
모아타운과 가로주택정비사업, 재개발의 차이는 성북구 재건축·모아타운·가로주택정비·신속통합기획 총정리에서 비교할 수 있다.
하월곡동 40-107번지 모아타운은 확정된 사업인가
대상지 선정은 확인되지만 전체 관리계획 승인·고시는 확인되지 않는다. 현재는 최종 아파트 규모와 개별 사업구역이 확정되기 전 단계이다.
모아타운 안의 빌라를 사면 입주권을 받을 수 있나
자동으로 받을 수 없다. 최신 개별 사업구역 편입, 권리산정기준일, 건축물 적법성, 토지와 건축물의 소유 형태를 확인해야 한다.
하월곡2구역 물건을 사면 조합원이 되나
원칙적으로 단정할 수 없다. 투기과열지구의 조합설립인가 후 양수에 대한 제한과 매도인의 법정 예외 해당 여부를 확인해야 한다.
2024년 2월 22일이 확정된 권리산정기준일인가
서울시가 2024년 심의 당시 지정·고시할 계획이라고 밝힌 날짜이다. 이번 검색에서는 고시 원문과 축소된 현재 경계의 적용 관계를 확인하지 못했으므로 개별 물건에 바로 적용해서는 안 된다.
도로지분이 있으면 반드시 허가를 받아야 하나
대상지 안의 지목이 도로인 토지는 별도 허가구역으로 지정돼 있다. 지분 면적과 용도지역에 따라 달라지므로 전체 거래 지번을 성북구에 제시해 확인해야 한다.
추가분담금은 얼마나 나올까
작성일 기준 공식 확정액은 확인되지 않는다. 종전자산평가액, 비례율, 조합원 분양가, 공사비, 금융비와 신청 평형에 따라 달라진다.
지금 매수해도 괜찮은가
권리와 최신 구역 경계가 명확하고, 높은 프리미엄을 지급하지 않으며, 5년에서 8년 이상의 보유비용과 추가자금을 감당할 수 있을 때 제한적으로 검토할 수 있다. 단기 차익이나 빠른 입주를 기대하는 접근에는 적합도가 낮다.
※ 이 글은 2026년 7월 23일 검색 시점에 확인 가능한 서울시, 성북구, 국가법령정보센터와 정비사업 공개자료를 기준으로 작성했다. 사업구역, 관리계획, 조합원 자격, 공급 세대수, 추가분담금과 일정은 이후 변경될 수 있다. 실제 계약 전에는 성북구, 해당 조합과 정비사업 전문 법률가를 통해 개별 물건의 권리를 다시 확인해야 한다.
