2026년 8월 발표된 부동산 세제개편안을 두고 “1주택자는 모두 세금이 줄어든다”거나 “다주택자는 당장 집을 팔아야 한다”는 해석이 나오고 있습니다.
하지만 이번 개편안은 주택 수만으로 세 부담을 나누기보다 실제 거주 여부, 주택 가격, 보유기간과 거주기간을 함께 반영하는 방향에 가깝습니다.
같은 1주택자라도 직접 거주하는 사람과 전세·월세를 놓고 다른 곳에 사는 사람의 종합부동산세와 양도소득세가 크게 달라질 수 있습니다.
특히 2027년, 2028년, 2029년의 적용 내용이 서로 다르기 때문에 매도 시점이나 실거주 전환 시기를 단순하게 결정하면 예상보다 세금이 늘어날 수 있습니다.
이 글에서는 2026년 8월 5일 기준으로 종합부동산세, 장기보유특별공제, 다주택자 양도세 중과가 어떻게 달라지는지와 실거주자·비거주자·다주택자별 판단 기준을 정리합니다.
핵심 결론부터 정리하면
이번 부동산 세제개편안의 방향은 다음과 같습니다.
- 실거주 중저가 1주택자는 종합부동산세 부담을 줄이거나 과세 대상에서 제외합니다.
- 실거주하지 않는 고가 1주택자는 기본공제가 줄어 세금이 늘어날 가능성이 큽니다.
- 보유기간만 길고 거주기간이 짧은 1주택자는 양도소득세 장기보유특별공제가 줄어들 수 있습니다.
- 다주택자는 2027년과 2028년에 한시적으로 완화된 양도세 중과세율을 적용받지만, 종합부동산세 부담은 전반적으로 커질 수 있습니다.
- 주요 내용은 아직 국회를 통과한 확정 세법이 아니라 정부가 발표한 개편안입니다.
재정경제부는 2026년 8월 3일 세제개편안을 발표했으며, 관련 종합부동산세법과 소득세법 개정안은 2026년 8월 4일부터 8월 20일까지 입법예고 절차에 들어갔습니다. 국회 심의 과정에서 세율, 시행일, 적용 조건이 변경될 수 있습니다.
| 대상 | 예상되는 방향 | 가장 중요한 조건 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택자 | 중저가 주택 감세 가능 | 실제 거주 여부와 공시가격 |
| 비거주 1주택자 | 고가주택 중심 증세 가능 | 공시가격 14억원 초과 여부 |
| 장기 보유·단기 거주자 | 양도세 공제 축소 가능 | 매도 연도와 실제 거주기간 |
| 다주택자 | 종부세 부담 증가 가능 | 주택 수·조정대상지역·공시가격 |
| 매도를 검토하는 다주택자 | 2027~2028년 중과 완화 | 취득·보유·매도 시점과 지역 |
| 고령 장기 거주자 | 일부 추가 공제 가능 | 연령·거주기간·매도가격·이주지역 |
아직 확정된 세법은 아니다
가장 먼저 구분해야 할 부분은 정부 발표와 실제 시행 세법입니다.
2026년 8월 5일 기준으로 확인되는 내용은 정부의 세제개편안입니다. 입법예고, 국무회의, 국회 심의와 본회의 의결을 거쳐야 실제 세법으로 확정됩니다.
따라서 2027년 또는 2028년 매도를 계획하는 사람이 현재 발표된 세율만 보고 계약일과 잔금일을 확정하는 것은 위험할 수 있습니다.
| 구분 | 현재 상태 |
|---|---|
| 정부 세제개편안 발표 | 완료 |
| 관련 법률 입법예고 | 진행 중 |
| 국회 제출·심의 | 예정 |
| 최종 세율 확정 | 미확정 |
| 시행령·세부 계산 방식 | 후속 확인 필요 |
| 개인별 실제 세액 | 보유·거주·취득 조건에 따라 달라짐 |
부동산을 매도할 때 양도소득세는 일반적으로 계약일이 아니라 대금청산일 등을 기준으로 양도시기를 판단합니다. 연말과 연초에 걸쳐 매매하는 경우 잔금일과 소유권 이전일에 따라 적용 세법이 달라질 수 있으므로 최종 법률과 시행령을 다시 확인해야 합니다.
종합부동산세는 실거주 여부가 중요해진다
기존에는 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제가 공시가격 12억원이었습니다.
개편안은 실제 거주하는 1주택자의 기본공제를 공시가격 14억원으로 올리는 반면, 실거주하지 않는 1주택자의 기본공제는 9억원으로 낮추는 내용을 담고 있습니다.
공시가격 14억원은 정부 설명상 시가 약 20억원 수준에 해당합니다. 다만 실제 종합부동산세는 최근 실거래가나 호가가 아니라 매년 발표되는 공시가격을 기준으로 계산합니다.
| 구분 | 현행 | 개편안 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택자 기본공제 | 공시가격 12억원 | 공시가격 14억원 |
| 비거주 1주택자 기본공제 | 공시가격 12억원 | 공시가격 9억원 |
| 기타 개인 기본공제 | 일반적으로 9억원 | 4억원＋실거주 주택 비중에 따른 추가공제 |
| 법인 | 기본공제 없음 | 기본공제 없음 |
다주택자 등 기타 개인의 공제금액은 개편안 기준으로 다음과 같은 구조입니다.
기본공제 = 4억원＋5억원×실거주 주택 공시가격 비중
예를 들어 보유 주택 전체 공시가격이 20억원이고, 그중 본인이 거주하는 주택의 공시가격이 10억원이라면 단순 계산상 공제금액은 다음과 같습니다.
4억원＋5억원×50%＝6억5,000만원
다만 주택별 소유지분, 부부 공동명의, 세대 판정, 합산배제 주택과 특례주택 여부에 따라 계산 결과가 달라질 수 있습니다.
공시가격 14억원 이하 1주택자는 비거주해도 과세 대상에서 제외될 수 있다
이번 개편안을 설명할 때 주의해야 할 예외가 있습니다.
비거주 1주택자의 기본공제가 9억원으로 줄어든다고 해서 공시가격 10억원이나 12억원짜리 1주택자가 모두 종합부동산세를 내는 것은 아닙니다.
개편안은 1주택자의 주택 공시가격이 14억원 이하라면 실제 거주 여부와 관계없이 종합부동산세 과세 대상에서 제외하는 구조를 제시하고 있습니다.
차이는 공시가격이 14억원을 초과한 이후 커집니다.
- 실거주 1주택자는 14억원을 공제합니다.
- 비거주 1주택자는 9억원만 공제합니다.
- 같은 공시가격이라도 과세표준 차이가 크게 벌어질 수 있습니다.
따라서 이번 개편은 저가 비거주 1주택자보다 공시가격 14억원을 넘는 고가 비거주 1주택자에게 더 큰 영향을 줄 가능성이 있습니다.
종부세 계산 과정에서도 부담이 늘어날 수 있다
종합부동산세는 기본공제를 뺀 금액에 바로 세율을 곱하는 방식이 아닙니다.
기본적인 계산 구조는 다음과 같습니다.
종부세 과세표준
＝주택 공시가격 합계－기본공제
×공정시장가액비율
여기에 과세표준 구간별 세율을 적용하고 재산세 중복분, 세액공제와 세 부담 상한 등을 반영합니다.
이번 개편안에는 공정시장가액비율을 일반적으로 60%에서 70%로 높이고, 일부 다주택자와 조정대상지역 주택 보유자에게 더 높은 비율을 적용하는 내용이 포함됐습니다.
세 부담 상한도 전년도 세액의 150%에서 200%로 높이는 방안이 제시됐습니다. 주택가격이 오르거나 공시가격이 조정될 때 1년 사이 세액 증가 폭이 과거보다 커질 수 있다는 의미입니다.
| 변경 항목 | 현행 | 개편안 영향 |
|---|---|---|
| 일반 공정시장가액비율 | 60% | 70%로 인상 |
| 일부 다주택·규제지역 보유분 | 현행보다 낮음 | 최대 80% 수준 적용 가능 |
| 세 부담 상한 | 전년 세액의 150% | 200% |
| 최고세율 | 주택 수에 따라 차등 | 2028년부터 최고 5.0% 수준으로 일원화 추진 |
종합부동산세 세율은 2028년부터 주택 수에 따른 차이를 없애고 기존 다주택자 세율 수준으로 일원화하는 방향이 제시됐습니다.
이에 따라 1주택자라도 공시가격이 매우 높은 주택을 보유했다면 기본공제 확대 효과보다 공정시장가액비율과 세율 인상 효과가 더 커질 수 있습니다.
주택 가격대별 영향은 다르게 나타난다
정부 발표와 관련 시뮬레이션을 보면 실거주 1주택자는 시가 약 20억원 이하에서 종합부동산세 부담이 없거나 감소할 가능성이 큽니다.
반면 비거주 1주택자는 공시가격이 14억원을 넘는 순간 9억원 공제가 적용되면서 세 부담이 빠르게 증가할 수 있습니다.
일부 보도에서 소개된 단순 시뮬레이션은 시가 약 30억원 주택의 종부세가 실거주자는 약 91만원에서 76만원으로 줄고, 비거주자는 약 318만원으로 늘어나는 사례를 제시했습니다.
다만 이 금액은 특정 공시가격과 세액공제 조건을 적용한 예시입니다. 공동명의 여부, 연령공제, 보유기간공제, 공시가격 현실화 수준에 따라 실제 세액은 달라집니다.
| 주택 상황 | 예상 영향 | 판단할 내용 |
|---|---|---|
| 시가 약 20억원 이하 1주택 | 과세 제외 가능성 | 실제 공시가격 14억원 이하인지 확인 |
| 시가 20억~30억원 실거주 | 감세 또는 부담 제한 가능 | 실거주 인정 요건 확인 |
| 시가 20억~30억원 비거주 | 증세 가능성 큼 | 기본공제 9억원 적용 여부 |
| 시가 30억~40억원 실거주 | 감세 효과와 세율 인상 상쇄 가능 | 공정시장가액비율 확인 |
| 시가 40억~50억원 이상 | 실거주자도 증세 가능 | 과세표준과 최고세율 구간 확인 |
여기서 시가 20억원은 절대적인 기준이 아닙니다. 종합부동산세는 해당 연도의 공시가격을 사용하므로 같은 실거래가의 아파트라도 단지와 동·층, 공시가격 반영 정도에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
장기보유특별공제는 보유보다 거주 중심으로 바뀐다
1세대 1주택 고가주택을 매도할 때 현재 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 각각 반영합니다.
현행 기준으로 보유기간 공제는 연 4%, 거주기간 공제도 연 4%이며 각각 최대 40%, 합계 최대 80%까지 적용할 수 있습니다.
개편안은 보유기간만으로 받는 공제를 단계적으로 줄이고 실제 거주기간에 따른 공제를 강화하는 방향입니다.
| 구분 | 보유기간 공제 | 거주기간 공제 | 공제 한도 |
|---|---|---|---|
| 현행 | 연 4%, 최대 40% | 연 4%, 최대 40% | 최대 80% |
| 2028년 개편안 | 보유 공제 축소 | 거주 공제 확대 | 공제액 최대 20억원 |
| 2029년 이후 개편안 | 보유기간 공제 폐지 | 연 8%, 최대 80% | 공제액 최대 10억원 |
2029년부터는 오래 보유했더라도 거주기간이 짧으면 장기보유특별공제를 충분히 받기 어려워질 수 있습니다.
반대로 10년 이상 실제 거주한 1주택자는 거주기간만으로 최대 80% 공제율을 적용받을 수 있는 구조입니다.
고가주택은 공제율뿐 아니라 공제금액 한도도 봐야 한다
기존 장기보유특별공제는 공제율 요건을 충족하면 양도차익이 커질수록 공제금액도 함께 증가했습니다.
개편안은 장기보유특별공제에 금액 한도를 도입합니다.
- 2028년 양도분은 공제금액 최대 20억원
- 2029년 이후 양도분은 공제금액 최대 10억원
예를 들어 거주기간을 충족해 공제율 80%가 나오더라도 계산된 공제액이 15억원이라면 2029년 이후에는 최대 10억원까지만 공제하는 구조입니다.
따라서 양도차익이 큰 강남권·한강변·도심 고가주택은 장기 실거주자라도 기존보다 양도소득세가 늘어날 수 있습니다.
장기 보유했지만 거주기간이 짧은 사례
다음은 정부안을 바탕으로 언론에서 제시한 단순 가정입니다.
- 취득가격 12억원
- 매도가격 32억원
- 보유기간 10년
- 실제 거주기간 2년
- 필요경비와 기타 공제는 일정하다고 가정
이 사례에서는 현행 제도보다 2029년 개편안 적용 시 양도소득세가 크게 늘어날 수 있는 것으로 계산됐습니다.
핵심은 20억원의 양도차익 자체보다 10년의 보유기간 중 실제 거주기간이 2년에 불과하다는 점입니다.
실제 세금은 취득일, 취득가액, 리모델링비와 중개보수, 공동명의, 비과세 요건 등에 따라 달라지므로 단순 사례 금액을 개별 주택에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
10년 이상 실거주자는 기본공제가 확대된다
정부안에는 장기 실거주자의 양도소득세 기본공제를 늘리는 내용도 포함됐습니다.
10년 이상 실제 거주하고 매도가격이 30억원 이하인 1주택자의 양도소득 기본공제를 기존 250만원에서 2,500만원으로 높이는 방안입니다.
다만 기본공제 확대 효과는 양도차익이 큰 고가주택에서 장기보유특별공제 축소로 증가하는 세금보다 작을 수 있습니다.
또한 65세 이상 고령자가 수도권 주택을 매도하고 비수도권으로 이전하는 경우 일정 조건에서 양도소득세를 최대 50%, 5억원 한도로 공제하는 방안도 제시됐습니다. 세부 대상 지역, 이전 기간과 신규주택 요건은 시행령을 확인해야 합니다.
다주택자 양도세 중과는 2027년과 2028년에 한시적으로 완화된다
조정대상지역 주택을 보유한 다주택자가 주택을 매도하면 기본세율에 중과세율이 추가될 수 있습니다.
정부안은 2027년과 2028년에 중과 폭을 단계적으로 낮춰 매도를 유도하고, 2029년부터는 다시 현행 중과세율로 복귀하는 구조를 제시했습니다.
| 양도 시기 | 조정대상지역 2주택자 | 조정대상지역 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 현행 중과세율 | 기본세율＋20%포인트 | 기본세율＋30%포인트 |
| 2027년 개편안 | 기본세율＋5%포인트 | 기본세율＋10%포인트 |
| 2028년 개편안 | 기본세율＋10%포인트 | 기본세율＋15%포인트 |
| 2029년 이후 | 기본세율＋20%포인트 | 기본세율＋30%포인트 |
2년 이상 보유한 주택 등 세부 적용 요건을 충족해야 하며, 매도하는 주택이 양도일 현재 조정대상지역에 있는지도 확인해야 합니다.
다주택자에게 2027년이 무조건 가장 유리하다고 단정할 수는 없습니다.
2027년까지 기다리는 동안 집값이 하락하거나 이자·종합부동산세·재산세 부담이 늘어날 수 있습니다. 반대로 급하게 낮은 가격으로 매도하면 중과 완화로 절감하는 세금보다 매매가격 손실이 더 클 수 있습니다.
매도 여부는 예상 양도세 절감액과 1~2년 동안의 보유비용을 함께 비교해야 합니다.
적용 시점을 연도별로 구분해야 한다
이번 개편안은 모든 제도가 같은 날 시행되는 구조가 아닙니다.
| 연도 | 예정된 주요 변화 |
|---|---|
| 2026년 | 정부안 발표·입법예고·국회 심의 |
| 2027년 | 종부세 기본공제와 공정시장가액비율 개편, 다주택 양도세 중과 1차 완화 |
| 2028년 | 종부세 세율체계 개편, 장기보유특별공제 과도기, 다주택 중과 2차 완화 |
| 2029년 이후 | 거주 중심 양도세 공제 전환, 공제액 10억원 한도, 다주택 중과 원상 복귀 예정 |
정부는 종합부동산세 개편은 2027년부터 단계적으로 적용하고, 양도소득세의 큰 구조 개편은 준비기간을 두고 2028년부터 시행한다는 방향을 제시했습니다.
실거주 1주택자는 무엇을 확인해야 하나
실거주 1주택자는 이번 개편안에서 상대적으로 보호되는 대상입니다.
하지만 다음 조건은 반드시 확인해야 합니다.
- 해당 주택의 2027년 공시가격
- 주민등록만이 아니라 실제 거주 사실
- 부부 공동명의와 단독명의 중 유리한 방식
- 연령과 보유기간 세액공제
- 일시적 2주택과 상속주택 등 특례 적용 여부
- 앞으로 매도할 때의 전체 거주기간
종부세가 줄어든다고 해서 양도세도 반드시 줄어드는 것은 아닙니다.
종부세는 매년 6월 1일 보유 상태와 공시가격을 기준으로 판단하고, 양도세는 취득가액·매도가액·보유기간·거주기간을 기준으로 별도로 계산합니다.
비거주 1주택자는 실거주 전환만 보고 결정하면 안 된다
공시가격 14억원을 초과하는 비거주 1주택자는 종부세 부담이 커질 가능성이 있습니다.
이 때문에 임차인을 내보내고 본인이 입주하는 방안을 생각할 수 있지만, 실거주 전환은 세금만 보고 결정하기 어렵습니다.
- 기존 임차인의 계약기간과 계약갱신요구권
- 보증금 반환 자금
- 현재 거주 중인 주택의 처분이나 임대
- 출퇴근과 자녀 교육
- 실제 거주 인정에 필요한 기간
- 향후 양도세 거주기간 공제
특히 주민등록만 이전하고 실제로 거주하지 않으면 전기·수도 사용량, 카드 이용, 직장과 가족 거주지 등 사실관계를 통해 실거주 여부가 부인될 수 있습니다.
다주택자는 종부세와 양도세를 함께 계산해야 한다
다주택자는 양도세 중과 완화만 보면 2027년과 2028년이 매도 기회가 될 수 있습니다.
그러나 기다리는 동안 종부세 공정시장가액비율 인상과 기본공제 축소가 동시에 적용될 수 있습니다.
다음과 같이 계산하는 것이 현실적입니다.
예상 매도 순수익
＝예상 매도가격－취득가액－필요경비－양도소득세
대기 비용
＝대출이자＋재산세＋종합부동산세＋수선비＋임대차 비용
중과세율이 10%포인트 낮아져도 매매가격이 2억원 떨어지고 1년 보유비용이 3,000만원 발생한다면 기다리는 전략이 반드시 유리하지는 않습니다.
보유 주택별 양도차익과 임대수익, 향후 가격 전망이 다르기 때문에 여러 주택을 같은 기준으로 매도해서는 안 됩니다.
매도 또는 실거주 전환 전 확인할 사항
| 확인 항목 | 확인할 내용 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 법안 확정 여부 | 정부안과 최종 통과 법률의 차이 | 재정경제부·국회 의안정보 |
| 주택 수 | 세대 기준 주택 수와 특례주택 | 등기부·건축물대장 |
| 공시가격 | 종부세 과세 기준가격 | 부동산공시가격 알리미 |
| 실거주 여부 | 실제 거주기간과 입증자료 | 주민등록·공과금·생활기록 |
| 양도시기 | 잔금일과 등기일 | 매매계약서 |
| 취득가액 | 실제 취득대금과 부대비용 | 계약서·이체내역 |
| 필요경비 | 중개보수·법무비·자본적 지출 | 세금계산서·영수증 |
| 조정대상지역 | 양도일 현재 지정 여부 | 국토교통부 공고 |
| 임대차 | 계약기간·갱신권·보증금 반환 | 임대차계약서 |
| 장기보유공제 | 보유기간과 실제 거주기간 | 등기·전입·출입국 자료 |
최종 판단
이번 부동산 세제개편안은 실거주 중저가 1주택자를 보호하면서 비거주 고가주택과 다주택 보유에 대한 세 부담을 높이는 방향입니다.
실거주 1주택자는 종부세 기본공제 확대의 혜택을 받을 수 있지만, 주택가격이 높다면 세율과 공정시장가액비율 인상으로 부담이 늘어날 수 있습니다.
비거주 고가 1주택자는 종부세 기본공제가 9억원으로 줄어드는 영향을 가장 먼저 계산해야 합니다.
장기간 보유했지만 실제 거주기간이 짧은 사람은 2028년과 2029년 장기보유특별공제 개편이 더 중요합니다.
다주택자는 2027년과 2028년의 양도세 중과 완화만 볼 것이 아니라 그 기간에 발생하는 종부세, 대출이자와 가격 변동을 함께 비교해야 합니다.
가장 중요한 것은 2026년 8월 5일 현재 발표된 내용이 확정 세법이 아니라는 점입니다. 매매계약이나 실거주 전환을 결정하기 전에는 국회 통과 법률, 시행령과 개인별 세액 계산을 다시 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
시가 20억원 이하 1주택자는 모두 종부세가 없어지나요?
시가가 아니라 공시가격을 기준으로 판단합니다. 공시가격 14억원 이하 1주택은 개편안 기준으로 실제 거주 여부와 관계없이 과세 대상에서 제외될 가능성이 있습니다. 시가 20억원은 정부가 설명한 대략적인 환산 금액입니다.
전세를 주고 다른 곳에 살면 비거주 1주택자가 되나요?
원칙적으로 본인이 해당 주택에 실제 거주하지 않으면 비거주로 판단될 수 있습니다. 구체적인 거주 인정 기준과 판정 시점은 최종 법률과 시행령을 확인해야 합니다.
지금부터 실거주하면 과거 보유기간도 거주기간으로 인정되나요?
보유기간과 거주기간은 별도로 계산합니다. 지금부터 실제로 거주하면 이후 기간은 거주기간에 포함될 수 있지만, 과거 임대기간이 거주기간으로 바뀌지는 않습니다.
다주택자는 2027년에 반드시 매도하는 것이 유리한가요?
그렇지 않습니다. 양도세 중과 폭은 줄어들 수 있지만 종부세, 대출이자, 매매가격과 임대수익을 함께 계산해야 합니다. 법안의 최종 통과 내용과 양도일 현재 조정대상지역 여부도 확인해야 합니다.
