동작구에서 재개발이나 재건축 물건을 찾다 보면 ‘사업 이름이 붙어 있으니 이미 정비사업이 확정된 것 아닌가’라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 노량진 재정비촉진구역처럼 사업시행 단계가 상당히 진행된 곳과 신속통합기획 후보지 신청 단계, 모아타운 관리계획 수립 단계는 위험과 기다려야 할 시간이 완전히 다릅니다.
특히 모아타운은 관리계획 대상지 안에 있다는 사실만으로 모든 빌라가 같은 권리를 갖는 것이 아닙니다. 개별 사업구역 편입 여부와 권리산정기준일을 잘못 보면 장기간 자금이 묶이거나 기대했던 분양권·입주권 판단이 달라질 수 있습니다.
이 글은 2026년 8월 17일 검색 기준으로 동작구청 도시정비과 업무분장, 소규모주택정비사업 추진현황, 동작구 도시정비소식과 개발계획 포털을 교차 확인해 진행 중인 사업을 유형별로 정리했습니다.
핵심 결론 — 동작구는 노량진·흑석의 기존 재정비촉진사업, 상도·사당 중심의 신속통합기획, 5개 공식 모아타운 관리지역, 7개 소규모주택정비사업이 동시에 움직이고 있습니다. 다만 ‘목록에 있다’는 것과 ‘정비구역 지정·조합설립·입주권 확정’은 같은 의미가 아닙니다. 가장 먼저 볼 것은 사업명보다 현재 행정 단계와 개별 물건의 권리입니다.
2026년 동작구 정비사업, 먼저 사업 유형을 나눠 봐야 한다
동작구 정비사업은 크게 기존 재정비촉진구역 재개발, 신속통합기획 재개발, 정식 재건축, 모아타운, 가로주택정비·소규모재건축으로 나눠 보는 것이 안전합니다. 지역주택조합과 리모델링은 법적 구조가 다르므로 이번 핵심 목록에서는 별도로 구분했습니다.
| 사업 유형 | 대표 지역 | 2026년 판단 포인트 | 매수 시 핵심 위험 |
|---|---|---|---|
| 재정비촉진구역 재개발 | 노량진·흑석 | 구역별 인허가 단계 차이 | 조합원 지위·관리처분·이주 단계 확인 |
| 신속통합기획 | 상도·사당·노량진 | 후보지·정비계획·구역지정 구분 | 초기 후보지를 확정구역으로 오인 |
| 재건축 | 사당5 등 | 정비구역과 사업시행 단계 | 추가분담금·사업기간 |
| 모아타운 | 노량진13·사당11·상도21 등 | 관리계획 승인 여부와 개별 사업구역 | 권리산정기준일·구역 편입 |
| 소규모주택정비 | 상도·사당·본동·노량진 | 조합설립·건축심의·사업시행인가 | 작은 사업장의 사업성·분담금 |
노량진 재개발은 1~8구역과 신노량진시장을 따로 봐야 한다
동작구청 도시정비과의 2026년 7월 15일 업무분장에는 노량진1·8구역, 2·6구역, 5·7구역, 3·4구역과 신노량진시장 정비사업이 각각 담당 사업으로 명시돼 있습니다. 즉 기존 노량진 재정비촉진지구의 핵심 축은 노량진1~8구역과 신노량진시장입니다.
다만 이 9개 사업을 같은 단계로 묶으면 안 됩니다. 2026년 5~7월에도 노량진1·3구역 보상계획 열람, 노량진4구역 사업시행계획변경인가 고시처럼 구역별 후속 절차가 따로 진행되고 있습니다. 투자자는 ‘노량진뉴타운’이라는 큰 이름보다 매수하려는 구역의 최신 고시를 확인해야 합니다.
| 권역 | 2026년 진행 사업명 | 구분 | 확인 기준 |
|---|---|---|---|
| 노량진 | 노량진1·2·3·4·5·6·7·8구역 | 재정비촉진구역 재개발 | 각 구역별 사업시행·관리처분·보상·이주 상태 확인 |
| 노량진 | 신노량진시장 정비사업 | 재정비촉진지구 내 별도 정비사업 | 시장정비사업의 별도 인허가 확인 |
| 노량진 | 노량진14 | 신속통합기획 | 기존 1~8구역과 별개 초기 사업 |
| 노량진 | 노량진13 모아타운 | 모아타운 | 관리계획 승인·개별 사업구역 확인 |
흑석 재개발은 흑석1·2·9·10·11을 진행 사업으로 구분한다
2026년 7월 동작구청 업무분장에서는 흑석11, 흑석1·10, 흑석2·9 재정비촉진구역을 정비사업 추진 대상으로 관리하고 있습니다. 반면 흑석3~8구역은 사후관리 업무로 구분되어 있습니다. 따라서 과거 흑석뉴타운 전체 구역을 그대로 ‘현재 진행 중 재개발’로 더하는 방식은 정확하지 않습니다.
특히 흑석10은 과거 해제 이력이 있어 오래된 자료만 보면 사업이 끝난 것으로 오해하기 쉽습니다. 동작구는 이후 재개발 재추진을 검토해 왔고, 2026년 현재 담당 업무에도 흑석1과 함께 흑석10 재정비촉진구역 추진이 명시돼 있습니다. 다만 과거 사업의 단순 연장이 아니라 최신 고시와 후보지·구역 상태를 다시 확인해야 합니다.
상도·사당은 신속통합기획 사업이 빠르게 늘고 있다
동작구의 최근 정비사업 확대는 상도동과 사당동에서 가장 뚜렷합니다. 2026년 7월 15일 업무분장 기준 신속통합팀은 사당12·15·16·17·18·19·21, 상도16·23·24·25, 노량진14를 담당하고 있습니다. 상도14·15는 별도 정비총괄팀에서 신속통합 관련 사업으로 관리됩니다.
상도14와 상도15는 단순 후보지 수준을 넘어 정비구역 지정과 사업시행자 지정 등 후속 단계가 진행된 것으로 동작구 공식 회의자료에서 확인됩니다. 반면 최근 신청 구역은 같은 선상에서 비교하면 안 됩니다.
동작구 도시정비소식에는 2026년 7월 8일 가칭 사당23구역의 신속통합기획 후보지 신청 동의서 번호부여·구역 공개, 7월 7일 가칭 흑석12구역의 후보지 입안요청 구역계와 주민 반대의견 제출 안내가 올라와 있습니다. 이 두 곳은 ‘재개발 확정구역’이 아니라 후보지 신청·입안요청 과정의 초기 사업으로 분리해야 합니다.
동작구 공식 모아타운은 2026년 7월 추진현황상 5곳이다
동작구청의 ‘소규모주택정비사업 추진현황’은 2026년 7월 3일 기준 모아타운 관리지역을 5곳으로 공개하고 있습니다. 노량진13과 상도21은 관리계획 승인·고시, 사당11·상도22·사당20은 관리계획 수립 중입니다.
| 모아타운 | 대표지번 | 면적 | 권리산정기준일 | 2026년 7월 단계 |
|---|---|---|---|---|
| 노량진13구역 | 노량진동 221-24 | 34,555㎡ | 2022.10.27 | 관리계획 승인·고시 |
| 사당11구역 | 사당동 202-29 | 84,524㎡ | 2022.10.27 | 관리계획 수립 중 |
| 상도21구역 | 상도동 242 | 62,003㎡ | 2023.09.27 | 관리계획 승인·고시 |
| 상도22구역 | 상도동 279 | 49,155㎡ | 2024.02.21 | 관리계획 수립 중 |
| 사당20구역 | 동작동 102-8 | 21,211㎡ | 2025.03.20 | 관리계획 수립 중 |
여기서 주의할 부분이 있습니다. 도시정비과 업무분장에는 사당동 300번지, 사당동 449번지, 상도동 256-1번지 주민제안 모아타운도 별도로 관리 중인 것으로 표시됩니다. 그러나 이들을 위 공식 5개 관리지역과 같은 단계로 합산하면 안 됩니다. 주민제안 접수·검토 단계와 관리계획 수립 또는 승인·고시는 법적 진행 수준이 다릅니다.
모아타운 매수 판단을 더 자세히 보려면 모아타운 현재 단계와 투자 전 확인 기준도 함께 보면 권리 확인 구조를 이해하는 데 도움이 됩니다.
가로주택·소규모재건축은 7개 사업이 공식 추진현황에 올라와 있다
2026년 7월 3일 동작구 공식 추진현황에는 소규모주택정비사업 7건이 명시돼 있습니다. 대규모 재개발보다 사업 면적이 작더라도 조합설립인가와 사업시행계획인가 등 독립된 정비사업 절차를 밟기 때문에 별도로 확인해야 합니다.
| 사업명 | 대표지번 | 면적 | 공식 단계 |
|---|---|---|---|
| 대광연립 소규모재건축 | 상도동 211-447 | 2,818㎡ | 사업시행계획인가 |
| 사당동 206-1 가로주택정비 | 사당동 206-1 | 7,824㎡ | 사업시행계획인가 |
| 신남성연립 가로주택정비 | 사당동 192-1 | 5,726㎡ | 건축심의(통합심의) |
| 인정아파트 소규모재건축 | 사당동 196 | 2,921㎡ | 사업시행계획인가 |
| 극동강변 소규모재건축 | 본동 148-2 | 5,365㎡ | 조합설립인가 |
| 노량진역 은하맨션 일대 가로주택정비 | 노량진동 84-24 | 8,987㎡ | 조합설립인가 |
| 사당4동 주민센터 일원 가로주택정비 | 사당동 300-8 | 4,104㎡ | 조합설립인가 |
재건축은 ‘사업 중’과 ‘준공 마무리’를 구분해야 한다
동작구 재건축 추진현황에서는 사당5구역이 507세대 계획으로 사업시행인가 단계에 있는 것으로 공개돼 있습니다. 동작1구역은 366세대 규모로 부분준공인가 단계가 표시돼 있어 신규 투자자가 보는 ‘앞으로 진행될 재건축’과는 성격이 다릅니다. 완료·부분준공·사후관리 사업까지 모두 현재 재건축 숫자에 넣으면 실제 공급 파이프라인을 과대평가할 수 있습니다.
아파트 리모델링도 동작구 개발계획 포털에서 별도로 관리되지만 재건축과 같은 사업은 아닙니다. 이수극동·우성2·3단지, 이수신동아4단지, 이수신동아5차 등은 리모델링 사업으로 구분해 봐야 합니다.
사업 이름보다 권리산정기준일과 개별 물건을 먼저 봐야 한다
모아타운 관리계획이 승인됐거나 신속통합기획 대상지로 관리되고 있다는 사실이 개별 물건의 입주권을 자동으로 보장하지는 않습니다. 토지와 건축물 소유관계, 기준일 전후 지분 분할, 건축물대장, 위반건축물 여부, 개별 사업구역 편입 여부가 실제 권리에 영향을 줄 수 있습니다.
| 확인 항목 | 검토 가능한 경우 | 위험한 경우 | 계약 전 확인자료 |
|---|---|---|---|
| 사업구역 편입 | 최신 도면에 명확히 포함 | 모아타운 경계만 포함되고 개별 사업구역은 불명확 | 최신 관리계획·구역도 |
| 권리산정기준일 | 기준일 전 적법하게 형성 | 기준일 이후 지분분할·신축 | 고시문·등기부·건축물대장 |
| 조합원 자격 | 조합원 명부와 등기 관계 일치 | 구두로만 입주권 보장 | 조합 정관·조합원 명부 |
| 대지지분 | 토지 권리가 명확 | 과소지분·도로지분 등 권리가 복잡 | 등기부·토지대장·지적도 |
계약서에 ‘입주권이 나오지 않으면 계약을 해제한다’는 특약을 넣는 것은 매도인과 매수인의 책임을 정하는 데 의미가 있지만, 행정기관이나 조합이 분양대상자로 인정하는 법적 판단 자체를 바꾸지는 못합니다.
사업이 5년, 8년 늦어지면 투자비용은 얼마나 달라질까
정비사업 투자에서 가장 쉽게 빠지는 비용은 시간입니다. 예를 들어 자기자금 외에 대출 4억원, 가정금리 연 4.0%를 단순 이자 방식으로 가정하면 5년의 이자 부담은 약 8,000만원, 8년이면 약 1억2,800만원입니다. 이는 실제 대출상품의 원리금 상환이나 금리 변동을 반영한 값이 아니라 사업 지연 비용을 이해하기 위한 단순 예시입니다.
| 가정 | 5년 | 8년 | 주의점 |
|---|---|---|---|
| 대출 4억원·연 4.0% 단순이자 | 약 8,000만원 | 약 1억2,800만원 | 실제 금리·상환방식에 따라 달라짐 |
| 추가분담금 | 공식 확정 전 특정 금액 단정 불가 | 권리가액·조합원분양가·공사비 확인 | |
| 기타 비용 | 취득세·중개보수·보유세·수선비·이주비 등 | 개인별 주택 수와 자금구조에 따라 다름 | |
따라서 초기 신속통합기획이나 모아타운 후보지를 매수할 때는 예상 상승폭만 보지 말고 ‘사업이 계획보다 3~5년 더 늦어져도 보유할 수 있는가’를 먼저 계산하는 편이 현실적입니다.
실거주와 투자라면 보는 순서가 다르다
실거주자는 사업 속도뿐 아니라 현재의 언덕, 도로 폭, 주차, 학교와 생활편의시설을 함께 봐야 합니다. 정비사업이 오래 걸리면 미래 신축보다 현재 주거환경에서 보내는 시간이 더 길 수 있습니다.
장기 투자자는 사업 단계와 권리 안정성, 대지지분, 추가분담금 구조를 우선해야 합니다. 반대로 단기 매매 목적이라면 초기 후보지의 기대감만으로 진입하는 전략은 거래 규제와 사업 지연, 가격 변동 위험이 더 큽니다.
서울 다른 지역의 진행 속도와 비교하려면 성동구 재개발·재건축 진행 사업 총정리와 강남구 재건축·재개발 정비사업 현황도 참고할 수 있습니다.
동작구 정비사업 매수 전 확인할 서류
정비사업은 인터넷 목록만 보고 계약하면 안 됩니다. 같은 구역 안에서도 지번과 소유 형태에 따라 결과가 달라질 수 있기 때문입니다.
- 최신 정비구역 또는 모아타운 관리계획 도면
- 정비계획 결정·변경 고시문
- 권리산정기준일 관련 원문
- 등기사항전부증명서와 토지대장
- 건축물대장과 위반건축물 여부
- 조합원 명부와 조합 정관
- 사업시행계획·관리처분계획 해당 여부
- 대출 가능액과 잔금 일정
- 임차보증금과 명도·이주 조건
최종 판단, 동작구는 ‘많은 사업’보다 ‘단계 차이’가 핵심이다
2026년 동작구는 노량진과 흑석의 기존 대규모 정비사업에 상도·사당 신속통합기획, 모아타운과 소규모정비사업이 겹치면서 서울에서도 정비사업 선택지가 많은 지역 중 하나로 볼 수 있습니다. 그러나 후보지 신청부터 사업시행인가까지 사업 간 거리가 매우 큽니다.
따라서 투자 판단은 ‘동작구에 재개발이 많다’에서 끝내면 안 됩니다. ① 현재 공식 단계 ② 개별 지번의 편입 여부 ③ 권리산정기준일과 조합원 자격 ④ 추가분담금과 대출이자 ⑤ 5년 이상 지연돼도 버틸 수 있는 자금계획을 순서대로 확인해야 합니다.
FAQ
동작구 모아타운은 현재 몇 곳인가요?
동작구청의 2026년 7월 3일 공식 추진현황 표에는 노량진13·사당11·상도21·상도22·사당20 등 5곳이 올라와 있습니다. 주민제안으로 별도 관리되는 사당동300·449, 상도동256-1은 같은 단계로 합산하지 않는 것이 안전합니다.
신속통합기획 후보지면 재개발이 확정된 것인가요?
아닙니다. 후보지 신청·선정, 정비계획 수립, 주민공람, 심의, 정비구역 지정은 서로 다른 단계입니다. 최신 고시를 기준으로 현재 위치를 확인해야 합니다.
모아타운 안의 빌라를 사면 입주권이 나오나요?
자동으로 확정되지 않습니다. 개별 사업구역 편입, 권리산정기준일, 토지·건축물 소유관계, 조합 정관과 분양대상 기준을 확인해야 합니다.
노량진1~8구역은 모두 같은 속도로 진행되나요?
아닙니다. 보상, 사업시행계획 변경, 관리처분, 이주 등 구역별 단계가 다릅니다. 매수 대상 구역의 최신 고시를 별도로 확인해야 합니다.
흑석10구역은 과거 해제된 곳 아닌가요?
과거 해제 이력이 있으나 이후 재추진 검토가 진행됐고 2026년 7월 동작구청 도시정비과 업무분장에는 흑석1과 함께 흑석10 재정비촉진구역 추진 업무가 명시돼 있습니다. 과거 자료가 아니라 최신 단계로 판단해야 합니다.
사당23·흑석12도 진행 중 사업으로 봐도 되나요?
2026년 7월 동작구 도시정비소식에서 후보지 신청 또는 입안요청 절차가 확인됩니다. 다만 정비구역 지정 사업과 동일한 수준이 아니라 초기 신청 단계로 구분해야 합니다.
공식자료 및 기준일
- 동작구청 도시정비과 부서안내·사업별 담당업무 — 최종 업데이트 2026년 7월 15일
- 동작구청 소규모주택정비사업·모아타운 추진현황 — 최종 업데이트 2026년 7월 3일
- 동작구 도시정비소식 — 2026년 7월 공고·안내 확인
- 동작구 개발계획 포털 — 사업 유형별 개발사업 확인
작성·검색 기준일: 2026년 8월 17일. 정비사업 단계와 권리관계는 이후 고시·인가·계획 변경에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 물건의 입주권·조합원 자격·세금·대출은 계약 전 관할 구청, 조합 또는 사업시행자와 관련 전문가를 통해 서면으로 다시 확인하시기 바랍니다.
