강남구에서 재건축이 추진되는 아파트라고 해서 모두 곧 철거되거나 새 아파트로 바뀌는 것은 아닙니다.
같은 ‘재건축 추진 단지’라도 안전진단과 정비계획 수립 단계에 머물러 있는 곳이 있는 반면, 관리처분인가를 받고 이주·철거를 준비하거나 실제 공사가 진행 중인 곳도 있습니다.
이러한 단계 차이를 확인하지 않고 기대감만으로 매수하시면 사업 지연에 따른 금융비용과 조합원 지위 승계 문제를 함께 떠안을 수 있습니다.
이 글은 2026년 8월 6일 확인 기준으로 강남구가 2026년 7월 7일 공개한 공식 추진현황, 서울시 정비사업 정보몽땅, 최근 고시·공고를 대조해 정리했습니다.
준공·부분준공·이전고시 단계는 제외했으며, 통합재건축은 하나의 사업으로 계산했습니다.
핵심 결론부터 말씀드리면 강남구에서 진행 중인 정비사업은 재건축이 중심입니다.
통합사업을 하나로 묶으면 안전진단부터 착공 사이에 있는 재건축 사업은 약 45곳으로 정리됩니다.
이와 별도로 초기 재개발 추진지 2곳, 공동주택 리모델링 10곳, 가로주택정비사업 17곳, 소규모재건축 10곳, 시장정비사업 4곳이 확인됩니다.
다만 초기 재개발 추진지는 정비구역으로 확정된 사업이 아닙니다. 강남구 공식 현황표와 최근 개별 고시의 계획 세대수나 사업 단계가 다른 사례도 있으므로, 매수를 검토하실 때는 해당 사업의 최신 고시를 반드시 다시 확인하셔야 합니다.
강남구 정비사업은 재건축 비중이 가장 높습니다
강남구는 개포동·대치동·압구정동·도곡동·수서동·일원동에 대규모 노후 아파트가 집중되어 있습니다.
이 때문에 일반적인 노후 저층주거지 재개발보다 아파트 재건축과 공동주택 리모델링 사업의 비중이 높습니다.
| 사업 유형 | 2026년 8월 6일 기준 | 판단할 때 주의할 점 |
|---|---|---|
| 재건축 정비사업 | 약 45곳 | 안전진단부터 착공까지 단계 차이가 매우 큽니다 |
| 초기 재개발 추진 | 2곳 | 후보지 신청·주민동의 단계로 정비구역이 확정되지 않았습니다 |
| 공동주택 리모델링 | 10곳 | 재건축과 법적 절차 및 사업성 구조가 다릅니다 |
| 가로주택정비사업 | 17곳 | 소규모 사업이지만 공사 중단과 사업성 위험이 있습니다 |
| 소규모재건축 | 10곳 | 대지 규모와 일반분양 물량에 따라 사업성이 달라집니다 |
| 시장정비사업 | 4곳 | 상가 권리, 영업보상과 분양계획을 별도로 확인해야 합니다 |
강남구 공식 자료에는 준공되거나 이전고시가 완료된 사업까지 포함되어 있습니다.
따라서 공식 현황표에 표시된 전체 사업 수를 현재 투자할 수 있는 진행 사업 수로 그대로 해석하시면 안 됩니다.
특히 대치미도아파트처럼 공식 현황표에서 사업 단계가 중복 표시되는 사례는 하나의 사업으로 정리할 필요가 있습니다.
강남구 재건축 45곳 단계별 목록
안전진단·정비계획 수립 단계
이 단계는 재건축의 필요성을 검토하거나 정비계획을 수립하는 초기 구간입니다.
정비구역 지정과 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가가 남아 있어 단기간 내 착공을 전제로 접근하기는 어렵습니다.
| 구분 | 사업명 |
|---|---|
| 안전진단 추진 또는 시기도래 | 청담현대2차아파트, 수서삼익아파트, 수서1단지아파트, 수서까치마을아파트, 수서한아름아파트, 일원목련아파트, 수서동익아파트, 일원푸른마을아파트, 일원샘터마을아파트 |
| 안전진단 완료 후 정비계획 수립 | 일원청솔빌리지, 수서신동아아파트, 대치선경아파트, 개포우성1·2차아파트, 개포현대3차아파트, 개포우성8차아파트, 청담삼성진흥아파트 |
| 정비구역 지정안 공람 | 도곡한신·도곡대림 통합재건축 |
도곡한신·도곡대림은 통합재건축을 전제로 2026년 6월 정비계획 결정 및 정비구역 지정안 공람이 진행되었습니다.
공람은 정비구역 지정이 완료되었다는 의미가 아니라 주민과 이해관계인의 의견을 수렴하는 절차입니다.
따라서 후속 심의와 정비구역 결정·고시 여부를 별도로 확인하셔야 합니다.
대치선경아파트는 강남구 공식 현황표에서는 정비계획 수립 추진 단계로 표시되어 있습니다.
다만 2026년 6월에는 추진위원회 구성을 위한 예비추진위원장과 예비감사 선거 결과가 공고된 만큼, 실제 절차는 현황표보다 일부 앞서 진행되고 있을 가능성이 있습니다.
공식 현황표의 작성일과 개별 공고일 사이에는 반영 시차가 발생할 수 있습니다.
정비구역 지정·추진위원회 단계
| 현재 단계 | 사업명 |
|---|---|
| 정비구역 지정 | 일원한솔마을아파트, 일원상록수아파트, 일원가람아파트 |
| 정비구역 지정 후 추진위원회 승인 | 대치미도아파트, 개포현대2차아파트, 개포 경남·우성3차·현대1차 통합재건축, 논현동현아파트 |
| 추진위원회 단계 | 압구정1구역, 도곡삼익아파트 |
정비구역으로 지정되었다는 것은 사업 경계와 기본적인 정비계획이 공식화되었다는 의미가 있습니다.
그러나 조합설립인가 전에는 주민동의율, 추진위원회 운영, 설계 변경과 사업비 문제로 일정이 지연될 수 있습니다.
대치미도아파트는 2025년 7월 정비구역으로 지정된 이후 조합설립을 위한 행정 절차가 진행되고 있습니다.
다만 강남구 현황표와 개별 정비계획 자료에서 계획 세대수가 다르게 표시된 사례가 있으므로, 세대수와 높이 등은 가장 최근에 발표된 변경고시를 기준으로 확인하셔야 합니다.
조합설립인가 단계
| 권역 | 사업명 |
|---|---|
| 압구정 | 압구정2구역, 압구정3구역, 압구정4구역, 압구정5구역, 압구정6구역 |
| 개포·일원 | 개포우성4차아파트, 개포우성6차아파트, 개포우성7차아파트 |
| 도곡 | 도곡우성아파트 |
압구정6구역은 한양7차아파트 일대를 중심으로 하는 구역입니다.
압구정1구역은 추진위원회 단계인 반면 압구정2구역부터 압구정6구역까지는 조합설립인가 단계로 분류됩니다.
따라서 압구정 재건축 전체가 같은 속도로 진행되고 있다고 판단하시면 안 됩니다.
2026년 7월 강남구 발표 기준으로 압구정2구역은 통합심의를 통과한 뒤 사업시행계획인가 신청을 준비하고 있습니다.
압구정3·4·5구역도 시공자 선정 이후 통합심의를 추진하는 단계입니다.
다만 통합심의 통과와 사업시행계획인가는 서로 다른 행정 절차입니다.
통합심의를 통과했다고 해서 사업시행계획인가까지 완료된 것으로 표현해서는 안 됩니다.
사업시행계획인가 단계
| 사업명 | 현재 판단 |
|---|---|
| 은마아파트 | 2026년 7월 사업시행계획인가 |
| 개포주공6·7단지 | 사업시행인가 후 관리처분 준비 구간 |
| 대치쌍용1차아파트 | 사업시행계획인가 |
| 대치쌍용2차아파트 | 사업시행계획인가, 대치우성1차와 통합 논의 |
| 대치우성1차아파트 | 사업시행계획인가, 대치쌍용2차와 통합 논의 |
사업시행계획인가는 건축계획과 정비기반시설, 세대 구성 등 사업의 구체적인 실행계획을 승인받는 단계입니다.
그러나 사업시행계획인가 이후에도 관리처분계획인가, 조합원 분양, 이주, 건축물 해체와 착공 절차가 남아 있습니다.
은마아파트는 2026년 7월 2일 사업시행계획인가를 받았습니다.
강남구 발표 기준으로 지하 6층부터 지상 49층까지 29개 동, 총 5,850세대로 계획되어 있으며 조합은 2028년 착공을 목표로 하고 있습니다.
다만 2028년 착공은 조합이 제시한 추진 목표이므로 확정된 착공일로 해석하시면 안 됩니다.
대치쌍용2차아파트와 대치우성1차아파트는 강남구 공식 현황에서는 각각 별도의 사업으로 표시되어 있습니다.
향후 통합재건축의 사업 범위와 사업 주체가 확정될 경우 사업 명칭, 구역 범위, 계획 세대수와 권리관계가 달라질 가능성이 있습니다.
관리처분계획인가·착공 단계
| 단계 | 사업명 |
|---|---|
| 관리처분계획인가 | 도곡개포한신아파트, 개포주공5단지, 일원개포한신아파트 |
| 착공 | 은하수아파트 재건축, 도곡삼호아파트 재건축 |
관리처분계획인가는 조합원별 종전자산 평가액과 분양계획, 예상 분담금 구조가 구체화되는 단계입니다.
초기 사업보다 불확실성이 줄어들지만 추가분담금 변경, 이주비 조달, 공사비 증액과 소송 위험은 여전히 남아 있습니다.
착공 단계는 사업 가시성이 가장 높은 구간입니다.
그러나 공사가 시작되었다고 해서 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
공사비 갈등, 시공사 문제, 공사기간 연장과 입주 지연 가능성을 확인하셔야 합니다.
도곡삼호아파트는 강남구 공식 자료에서 2026년 완공 예정으로 표시된 바 있지만, 예정 일정은 실제 공정에 따라 달라질 수 있습니다.
강남구 초기 재개발 추진지는 2곳입니다
강남구에서 확인되는 초기 재개발 추진지는 개포동 1164번지 일대와 일원동 663번지 일대입니다.
| 지역 | 2026년 8월 6일 확인 상태 | 확정되지 않은 내용 |
|---|---|---|
| 개포동 1164번지 일대 | 동의서 번호 부여와 후보지 상정 추진 | 후보지 선정, 정비구역 지정, 계획 세대수, 입주권 |
| 일원동 663번지 일대 | 구역계 변경 공개 후 주민동의 절차 | 후보지 선정, 정비구역 지정, 계획 세대수, 입주권 |
개포동 1164번지 일대는 신속통합기획 주택재개발 후보지 선정을 위한 주민동의 절차가 추진되고 있습니다.
그러나 후보지 선정이나 정비구역 지정이 완료된 상태는 아닙니다.
일원동 663번지 일대도 구역계가 변경된 뒤 신속통합기획 주택재개발 입안요청을 위한 주민동의 절차가 진행되는 초기 단계입니다.
두 지역 모두 확정된 재개발 정비구역이나 입주권이 보장된 지역으로 판단하시면 안 됩니다.
초기 재개발 추진지의 빌라나 단독주택을 검토하실 때는 단순히 예정 구역 안에 있다는 설명만 믿어서는 안 됩니다.
최신 구역도와 토지·건물의 소유관계, 권리산정기준일, 지분 분할 시점, 무허가건축물 또는 위반건축물 여부를 확인하셔야 합니다.
공동주택 리모델링 10곳
강남구에서 공식 추진현황이 확인되는 공동주택 리모델링 사업은 다음과 같습니다.
| 사업명 | 공식 현황표상 단계 |
|---|---|
| 대림역삼아파트 | 조합설립인가 |
| 삼성서광아파트 | 안전진단 완료 |
| 삼성동시티빌 A동 | 안전진단 완료 |
| 삼성동시티빌 B동 | 안전진단 완료 |
| 대치현대아파트 | 건축심의 완료 |
| 청담신동아아파트 | 건축심의 완료 |
| 대청아파트 | 건축심의 완료 |
| 대치2단지아파트 | 건축심의 완료 |
| 청담건영아파트 | 착공 |
| 대치1차현대아파트 | 리모델링 허가 |
리모델링은 기존 건축물의 골조를 활용하는 사업입니다.
따라서 재건축과 사업비 구조, 공사 방법, 일반분양 물량과 세대당 분담금 구조가 다릅니다.
단지 이름만 보고 인근 재건축 사업과 같은 수준의 가격 프리미엄을 적용하시면 안 됩니다.
수직증축 또는 별동증축 여부, 안전성 검토, 이주계획, 기존 평면의 구조적 한계, 조합원 분담금과 공사비 증액 가능성을 함께 확인하셔야 합니다.
가로주택정비·소규모재건축·시장정비 목록
가로주택정비사업 17곳
강남구에서 진행 중인 가로주택정비사업은 다음과 같습니다.
신사세광연립
신사동 601-1 일대
신사동 607-9 일대
논현세일연립
경일빌라
도곡동 902-75 일대
논현동 177-24 일대
대치동 980-8~18 일대
삼성동 91-14 일대
삼성동 26-5 일대
삼성동 47 일대
대치선경3차
비취타운
도곡동 547-1 일대
삼성동 98 일대
영동·한양빌라
논현세광연립
비취타운은 사업시행계획인가 단계로 분류됩니다.
도곡동 547-1 일대, 삼성동 98 일대, 논현세광연립은 착공 단계입니다.
영동·한양빌라는 착공 이후 공사가 중단된 상태로 표시되어 있어 공사 중단 사유와 공사 재개 가능성, 시공사·조합 간 분쟁 여부를 별도로 확인하셔야 합니다.
소규모재건축사업 10곳
강남구에서 진행 중인 소규모재건축사업은 다음과 같습니다.
신성아트빌라
도곡우성5차아파트
청담현대1차아파트
효성빌라
논현청학아파트
대성연립
개포현대4차아파트
도곡개포럭키아파트
개포현대 200동·220동
청구아파트·삼성동 78-4 일대
논현청학아파트와 대성연립은 공식 현황표에서 일시중단 상태로 분류되어 있습니다.
도곡개포럭키아파트는 사업시행계획인가 단계입니다.
청담현대1차아파트, 개포현대4차아파트, 개포현대 200동·220동은 조합설립인가 단계입니다.
소규모재건축은 전체 사업 부지가 작기 때문에 일반분양 물량이 적거나 공사비가 상승할 경우 조합원 분담금이 크게 증가할 수 있습니다.
역세권 또는 강남이라는 입지만으로 사업성을 판단하지 마시고, 전체 대지면적과 기존 세대수, 계획 세대수, 일반분양 가능 물량을 확인하셔야 합니다.
시장정비사업 4곳
| 사업명 | 단계 |
|---|---|
| 청담삼익시장 | 추진위원회 승인 |
| 강남시장 | 추진위원회 승인 |
| 논현종합시장 | 관리처분계획인가 |
| 남서울종합시장 | 관리처분계획인가 |
청담삼익시장은 준공된 청담삼익아파트 재건축사업과는 별개의 시장정비사업입니다.
이름이 비슷하기 때문에 사업 위치와 사업 단계를 혼동하지 않도록 주의하셔야 합니다.
시장정비사업은 공동주택 권리뿐 아니라 상가 지분, 영업권, 임차인 문제, 영업손실보상과 상가 분양계획을 별도로 확인해야 합니다.
사업 단계별 투자 위험은 다르게 보셔야 합니다
| 현재 단계 | 기대할 수 있는 부분 | 핵심 위험 |
|---|---|---|
| 안전진단·정비계획 | 사업 초기 가격으로 접근할 가능성이 있습니다 | 정비구역 미지정, 장기 지연, 계획 변경 가능성이 있습니다 |
| 정비구역·추진위원회 | 사업 경계와 기본 계획을 확인할 수 있습니다 | 주민동의, 조합설립 지연, 설계 변경 위험이 있습니다 |
| 조합설립인가 | 사업 주체가 공식화됩니다 | 조합원 지위 승계 제한과 공사비 갈등이 발생할 수 있습니다 |
| 사업시행계획인가 | 건축계획이 구체화됩니다 | 관리처분 전까지 분담금이 확정되지 않을 수 있습니다 |
| 관리처분계획인가 | 권리가액과 분양계획이 구체화됩니다 | 추가분담금 변경과 이주·철거 지연 가능성이 있습니다 |
| 착공 | 준공 가능성이 상대적으로 높아집니다 | 공사 중단, 공사비 증액과 입주 지연 위험이 있습니다 |
| 초기 재개발 신청 | 사업 제안 단계에 참여할 수 있습니다 | 후보지 탈락, 구역 변경과 권리 미확정 위험이 있습니다 |
초기 단계일수록 매수가가 상대적으로 낮을 수 있지만 기다려야 하는 기간과 불확실성이 커집니다.
후기 단계는 사업 가시성이 높지만 예상 분담금과 사업 기대감이 매매가격에 상당 부분 반영되어 있을 가능성이 있습니다.
예를 들어 조합설립인가 전 단지를 장기 보유 목적으로 매수한 뒤 사업이 예상보다 5년 이상 지연된다면 대출이자, 취득비용, 보유세와 기존 주택의 수선비가 계속 발생합니다.
반대로 관리처분계획인가 단지는 사업 진행 속도가 빠르더라도 확정된 추가분담금과 이주비를 조달할 능력이 부족하다면 자금 압박이 커질 수 있습니다.
따라서 어느 단지가 더 빨리 오를 것인지를 따지기보다 현재 단계에서 남은 절차와 비용을 감당할 수 있는지를 먼저 판단하셔야 합니다.
매수 전 반드시 확인할 서류
| 확인 항목 | 확인할 서류·기관 | 확인하지 않았을 때의 위험 |
|---|---|---|
| 정확한 사업 단계 | 강남구청 고시·공고, 서울시 정비사업 정보몽땅 | 공람 단계를 인가 완료로 오인할 수 있습니다 |
| 사업구역 편입 여부 | 최신 정비구역 도면, 지형도면 | 구역에서 제외되거나 경계가 변경될 수 있습니다 |
| 조합원 지위 | 조합 정관, 조합원 명부, 조합 확인서 | 입주권 또는 분양대상에서 제외될 수 있습니다 |
| 소유관계 | 등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장 | 토지와 건물의 소유자가 다를 수 있습니다 |
| 위반건축물 여부 | 건축물대장, 현장 확인 | 대출·보상·분양대상 판단에 문제가 생길 수 있습니다 |
| 추가분담금 | 관리처분계획, 추정분담금 통지서 | 총투자금을 실제보다 적게 계산할 수 있습니다 |
| 거래 제한 | 토지거래허가, 조합원 지위 양도 제한 | 계약이 허가되지 않거나 지위를 승계하지 못할 수 있습니다 |
| 임차인 관계 | 임대차계약서, 전입세대 확인 | 보증금 반환과 이주가 지연될 수 있습니다 |
| 사업비 증가 | 조합 총회자료, 공사도급계약 | 공사비와 금융비용을 추가로 부담할 수 있습니다 |
중개업소나 매도인이 입주권이 나온다고 설명하더라도 행정기관이나 조합의 공식 판단을 대신할 수는 없습니다.
계약서 특약은 매도인의 손해배상이나 계약 해제 조건을 정할 수 있을 뿐, 조합원 자격이나 입주권을 새롭게 만들어 주지는 않습니다.
실거주와 투자 관점의 최종 판단
실거주 목적이라면 현재 주거환경과 학군, 교통뿐 아니라 이주 시점과 임시거처 비용을 함께 살펴보셔야 합니다.
사업이 초기 단계라면 새 아파트 입주보다 기존 주택에서 장기간 거주하게 될 가능성이 높습니다.
장기 투자 목적이라면 정비구역 지정 여부, 조합원 지위 승계 가능성, 대지지분, 추가분담금과 장기 금융비용을 우선적으로 확인하셔야 합니다.
사업 속도가 빠르다고 해서 반드시 수익성이 높은 것은 아닙니다.
이미 높은 사업 기대감이 매매가격에 반영되어 있는지도 인근 단지와 비교하셔야 합니다.
단기 투자에는 재건축 사업이 적합하지 않을 수 있습니다.
토지거래허가, 조합원 지위 양도 제한, 높은 취득비용과 사업 일정 변동 때문에 계획한 시점에 매도하지 못할 수 있기 때문입니다.
강남구 정비사업은 입지와 신축 아파트의 희소성 측면에서 관심이 높은 시장입니다.
그러나 안전진단 단계 단지와 관리처분계획인가 단지를 같은 ‘재건축 아파트’로 묶어 가격만 비교하는 것은 위험합니다.
매수 여부는 사업명보다 현재 행정 단계, 개별 물건의 권리, 예상 총투자금과 장기 보유 능력을 기준으로 판단하셔야 합니다.
자주 묻는 질문
강남구에서 재건축이 진행 중인 사업은 정확히 몇 곳인가요?
2026년 7월 7일 강남구 공식 현황을 기준으로 준공·부분준공·이전고시 사업을 제외하고, 통합재건축과 중복 표시를 하나로 정리하면 약 45곳입니다.
다만 자료 반영 시차와 통합재건축 범위 변경에 따라 집계는 달라질 수 있습니다.
개포동 1164번지와 일원동 663번지는 재개발구역인가요?
아닙니다.
두 곳 모두 신속통합기획 주택재개발 후보지 신청을 위한 동의서 번호 부여와 주민동의 절차가 추진되는 초기 단계입니다.
후보지 선정이나 정비구역 지정이 확정된 상태가 아닙니다.
정비구역으로 지정되면 입주권이 확정되나요?
정비구역으로 지정되었다고 해서 개별 물건의 입주권이 자동으로 확정되지는 않습니다.
소유 형태와 권리산정기준일, 조합 정관, 분양대상자 기준과 조합원 지위 승계 가능성을 확인하셔야 합니다.
사업시행계획인가를 받으면 곧 착공하나요?
그렇지 않습니다.
사업시행계획인가 이후에도 관리처분계획인가, 조합원 분양, 이주와 건축물 해체 절차가 남아 있습니다.
사업별 공사비 갈등과 이주 문제에 따라 기간이 길어질 수 있습니다.
리모델링과 재건축 중 어느 사업이 더 유리한가요?
일률적으로 판단하기는 어렵습니다.
리모델링은 기존 골조를 활용하기 때문에 재건축과 절차와 비용 구조가 다르지만, 기존 평면과 구조를 완전히 바꾸기 어렵다는 한계가 있을 수 있습니다.
재건축은 상품성이 크게 개선될 가능성이 있지만 사업 기간이 길고 기부채납, 추가분담금과 각종 규제 부담이 커질 수 있습니다.
관리처분계획인가 단지는 안전한가요?
초기 사업보다 불확실성이 줄어든 것은 맞습니다.
그러나 추가분담금 증액, 이주 지연, 공사비 갈등과 소송 위험은 여전히 남아 있습니다.
관리처분계획뿐 아니라 최근 조합 총회자료와 공사비 변경 내용을 함께 확인하셔야 합니다.
이 글은 2026년 8월 6일 확인 기준으로 작성했습니다.
정비사업 단계와 계획 세대수, 사업구역, 조합원 자격과 거래 제한은 후속 고시 및 개별 물건의 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
계약 전에는 강남구청과 서울시 정비사업 정보몽땅, 해당 추진위원회 또는 조합을 통해 서면으로 다시 확인하시기 바랍니다.
